Uso y habitación

Doctrina Nacional

Doctrina y Jurisprudencia

Código Civil

Art. 2503. Son derechos reales:

1° ) El dominio y el condominio;
2° )
El usufructo;
3° )
El uso y la habitación;
4° ) Las
servidumbres activas;
5° ) El derecho de
hipoteca;
6° ) La prenda;
7° ) La anticresis;

8° ) La Superficie Forestal. (Párr. incorp. por Ley 25.509).

Nota de Vélez al 2503: "No enumeramos el derecho del superficiario, ni la enfiteusis, porque por este Código no pueden tener lugar. El derecho del superficiario consistía en poder hacer obras, como edificar casas, plantar árboles, etc., adherentes al suelo, sobre las cuales tenía un derecho de propiedad, independiente del propietario del terreno, el cual sin embargo, podía por derecho propio, hacer sótanos y otros trabajos subterráneos bajo de la misma superficie que pertenecía a otro, con tal que no perjudicase los derechos del superficiario, así como el superficiario, no podía deteriorar el fondo del terreno.

"En Roma, según las reglas del Derecho Civil, la propiedad de la superficie no podía ser distinta de la propiedad del suelo, lo que importaba decir no sólo que el propietario del suelo venía a ser propietario de todas las construcciones y plantaciones que él hubiese hecho con los materiales de otro, o que un tercero hubiese hecho en el suelo con sus materiales, sino también que el propietario del suelo no podía enajenar la superficie en todo o en parte, separándola del suelo; y si él, por ejemplo, hubiese vendido su casa solamente sin vender el suelo, el adquirente no venía a ser propietario de ella.

"Mas después el Derecho pretoriano concedió al adquirente de la superficie una acción y un interdicto especial, cuando se tratase de una concesión a perpetuidad, o por un largo tiempo.

"El derecho de superficie desde entonces, como una desmembración del derecho de propiedad, podía ser transmitido y enajenado en todo o en parte, gravado con usufructo o servidumbre, venir a ser el objeto de una acción de partición entre los herederos, si estaba indiviso, y susceptible de ser adquirido por prescripción. L. 1 §§ 6 hasta 9, Digesto, De adq. vel amitt. possess..

"Hemos juzgado que era más conveniente aceptar el derecho puro de los romanos y estar a las resoluciones generales sobre lo que se edificase y plantase en suelo ajeno. El derecho de superficie desmejoraría los bienes raíces y traería mil dificultades y pleitos con los propietarios de los terrenos.

"Suprimimos también el derecho enfitéutico, o lo que en España se llamaba censo enfitéutico. La enfiteusis era la concesión de un fundo que una de las partes entregaba a la otra a perpetuidad o por un largo tiempo, con cargo de mejorarlo por construcciones o plantaciones, y de pagar un canon anual. La enfiteusis se distingue por un doble efecto: por una parte, el enfiteuta se obliga a pagar al cedente del terreno el canon enfitéutico, lo que parece demostrar que la propiedad permanece en poder de éste, y por otra parte, el enfiteuta adquiere un derecho real. Ejerce las acciones posesorias y petitorias; puede enajenar su derecho, constituir hipotecas en el fundo, o imponerle servidumbres. Y ciertamente que estos otros derechos semejantes no se derivan de un arrendamiento. Ellos demuestran al contrario la transmisión de un derecho real. No es venta de un usufructo, pues éste se extingue por la muerte del usufructuario, y el derecho enfitéutico pasa a los herederos. No es venta tampoco de una propiedad, porque se debe pagar una pensión anual, y el acreedor lleva el nombre de señor directo en quien el enfiteuta mismo reconoce el derecho de propiedad.

"Así, dice Demolombe, la enfiteusis es una convención sui generis, un poco de arrendamiento, un poco de usufructo, un poco de propiedad; pero verdaderamente no es arrendamiento, ni usufructo, ni propiedad. Esto mismo ya lo decía la Ley Romana jus emphytenticarum neque conductionis, neque alienationis, esse titulis adjiciendum, sed hoc jus tertium esse constituimus, L. 1, Cód. Romano, De jure emphyteutico (pag. 546). Instituta, § 3, De locatione et conductione. La singularidad de este derecho ha hecho que las leyes, la jurisprudencia y la doctrina estén llenas de incertidumbres y de controversias.

"La conveniencia de este contrato ha dependido siempre del estado de la sociedad en sus diferentes épocas, de las instituciones políticas que permitían los feudos, la inenajenabilidad de los bienes raíces y los mayorazgos que constituían el derecho sucesorio al arbitrio de los padres. Entre nosotros ha existido, y la experiencia ha demostrado que las tierras enfitéuticas no se cultivan ni se mejoran con edificios. Suprimiendo la enfiteusis, evitamos los continuos y difíciles pleitos que necesariamente trae, cuando es preciso dividir por nuestras leyes de sucesión el derecho enfitéutico y el derecho del señor directo. El contrato de arrendamiento será entre los propietarios y los cultivadores o criadores de ganado, un intermediario suficiente.

"En virtud pues, de lo dispuesto en este artículo y en el anterior, la Comisión que proyectó el Código Civil para España, suprimió la enfiteusis y Goyena en la nota al artículo 1547 expone los males que ese contrato había causado en aquel reino. En casi todos los códigos modernos está prohibida la enfiteusis. En el Código Francés no hay la palabra enfiteusis. Si se hace pues, un contrato de enfiteusis, valdrá sólo como contrato de arrendamiento, ya que no puede valer como de usufructo, y durará sólo por el tiempo que puede durar la locación".  

Art. 2948.- El derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesión de heredad alguna, con el cargo de conservar la substancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia.
Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este Código, derecho de habitación.

Nota de Vélez al 2948: "Véase Proudhon, tomo V, nº 2739 - El uso, como el usufructo, es un derecho puramente personal, en el sentido de que no es debido sino a la persona, sin ser accesorio a la posesión de alguna heredad, para utilidad de aquel a cuyo beneficio se ha establecido, y que no pasa a los herederos del usuario. Pero considerado en el objeto a que se aplica, el uso es un derecho real en la cosa que le está sometida, derecho que lo asocia en el dominio de esa cosa, pues que no queda íntegro en poder del dueño. Hay una desmembración da la propiedad desde que el usuario puede percibir la totalidad o una parte de los productos de un fundo.
El derecho de uso establecido por las Leyes Romanas era más limitado que el que hoy se encuentra establecido en los Códigos modernos. Demolombe, en el tomo X, desde el nº 751, compara el Derecho Francés con el Derecho Romano sobre la materia".

Art. 2949.- El uso y la habitación se constituyen del mismo modo que el usufructo, con excepción de no haber uso legal o establecido por las leyes.

Nota de Vélez al 2949: "Cód. Francés, arículo 625  - Italiano 529 (ahora 1021 y 1022) - Demolombe, tomo X, n° 759".

Art. 2950.- El usuario para obtener el goce que le es debido, tiene una acción real en virtud de la cual puede obrar no sólo contra el propietario que goza del fundo, sino también contra terceros poseedores, en cuyo poder se encuentre la heredad, y tiene también las acciones posesorias del usufructuario.

Nota de Vélez al 2950: "La Ley Romana dice et Julianus scribit, hanc actionem adversus quemvis possessorem ei competere, porque es el efecto necesario del derecho que se encuentra asociado en el dominio de la cosa (Proudhon, n°s. 2744 y 2748)".    

Art. 2951.- El derecho de uso puede ser establecido sobre toda especie de cosas no fungibles, cuyo goce pueda ser de alguna utilidad para el usuario.

Nota de Vélez al 2951: "Si se estableciese en cosas fungibles, degeneraría en usufructo. Véase Demolombe, tomo X, n° 785".

Art. 2952.- El uso y el derecho de habitación son regidos por los títulos que los han constituido, y en su defecto, por las disposiciones siguientes.

Nota de Vélez al 2952: "Cód. Francés, arts. 628 y 629".

Art. 2953.- El uso y la habitación se limitan a las necesidades personales del usuario, o del habitador y su familia, según su condición social.
La familia comprende la mujer y los hijos legítimos y naturales, tanto los que existan al momento de la constitución, como los que naciesen después, el número de sirvientes necesarios, y además las personas que a la fecha de la constitución del uso o de la habitación vivían con el usuario o habitador, y las personas a quienes éstos deban alimentos.

Nota de Vélez al 2953: "Cód. de Chile, artículo 815; Cód. Francés, arts. 630 a 633; Italiano, 521 y 522 (ahora 1021); de Luisiana, 628, 634, 636 y 637; Napolitano, 556 y 557; Holandés, artículo 873. Instituta §§ 2 y 5, Tít. 5, Lib. 2 - LL. 20, 21 y 27,Tít. 31, Partida 3ª. La L. 20 citada, dice: Non se puede aprovechar del tan lleneramente...como del usufructo (*) - Demolombe, tomo X, n° 776".

Comentario: (*) Goyena cita, además, L. 10, Tít. 8, Lib. 7, Digesto - § 1, Tít. 5, Lib. 2, Instituta y L. 12, § 1,Tit. 8, Lib. 7, Digesto.

Art. 2954.- Las necesidades personales del usuario serán juzgadas en relación a las diversas circunstancias que puedan aumentarlas o disminuirlas, como a sus hábitos, estado de salud, y lugar donde viva, sin que se le pueda oponer que no es persona necesitada.

Nota de Vélez al 2954: "Demolombe, tomo X, n° 783 - Proudhon, n°s. 2774 y 2811".

Art. 2955.- No se comprenden en las necesidades del usuario las que sólo fuesen relativas a la industria que ejerciere, o al comercio de que se ocupare.

Art. 2956.- Si el derecho de uso se ha establecido sobre un fundo, se extiende tanto a lo que es inmueble por su naturaleza, cuanto a todos los accesorios que están en él para su explotación. Si hay edificios construidos para el servicio y explotación del fundo, el usuario tiene el goce de ellos, sea para habitar mientras lo explote, o sea para guardar las cosechas.

Nota de Vélez al 2956: "L. 10, § 4,Tít. 8, Lib. 7, Digesto - Proudhon, tomo V, n° 2761 - Demolombe, tomo X, n° 775. Siempre que en los artículos de este título nombramos al usuario, comprendemos en su caso al habitador, porque el derecho de habitación y el de uso no son diferentes sino en relación a los objetos a que se aplican. Asimilados en las cargas que les son inherentes, lo son en las ventajas que pueden derivarse de sus derechos, de manera que el que tiene un derecho de habitación, es realmente usuario en todo o en parte de la casa sobre la cual ese derecho ha sido establecido, según que él la ocupe en todo o en parte. Por esto, el que ocupa una casa a título de derecho de habitación, debe tener la facultad de gozar de los aljibes, pozos, graneros, jardines, bodegas, etc., porque todos esos objetos son accesorios del inmueble, para cuya comodidad han sido establecidos, y porque por otra parte, el derecho de habitación no es un simple derecho de alojamiento personal, sino un derecho de uso sobre el inmueble que lo faculta para gozar de todos los accesorios del fundo. Véase Proudhon, n° 2806 - Demolombe, tomo X, n° 753 - Aubry y Rau, § 237, nota 18".

Art. 2957. Si se reconoce que el fundo sobre el cual un derecho de uso está establecido, no debe producir en un año común más que una cantidad de frutos suficientes para satisfacer las necesidades del usuario, o si la casa bastase sólo para él y su familia, la posesión entera del fundo o de la casa, debe entregársele, como si fuera usufructuario. Quedará sujeto a las reparaciones de conservación y al pago de las contribuciones, como el usufructuario. Si no toma más que una parte de los frutos, o si sólo ocupa una parte de la casa, contribuirá en proporción de lo que goce.

Nota de Vélez al 2957: "Cód. Francés, artículo 635; Italiano, 527 (ahora 1025) - Proudhon, n° 2762".

Art. 2958. El que tiene el uso de los frutos de un fundo, tiene derecho a usar de todos los frutos naturales que produzca. Pero si los frutos provienen del trabajo de propietario o usufructuario, sólo tiene derecho a usar de los frutos, pagados que sean todos los costos para producirlos.

Nota de Vélez al 2958: "La atribución de frutos al usuario en la medida de sus necesidades, no debe entenderse sino de la necesidad relativa a la naturaleza de cada producto. Los frutos que él puede tomar son los destinados a su consumo, y no para procurarle, vendiendo o cambiándolos, el medio de proveer a su subsistencia. Así tomará del trigo, por ejemplo, lo que pueda consumir en trigo, y no podría exigir más porque tuviese necesidad de vino o de leña que la heredad no producía en cantidad suficiente. Véase Demante, n° 476 bis, § 2".

Art. 2959. El que tiene el uso de los frutos de una cosa por un título gratuito no puede dar a otro por cesión o locación, el derecho de percibirlos; pero puede ceder el uso si fue obtenido a título oneroso. En uno y otro caso, el uso de los frutos no puede ser embargado por los acreedores del usuario cuando tienen la calidad de alimenticios.

Nota de Vélez al 2959: "Demante, Cód. de Napoleón, número 477 bis - Demolombe, tomo X, n° 790".

Art. 2960.- Constituido el derecho de uso sobre un fundo, el usuario tiene preferencia sobre el propietario, o usufructuario de la heredad, para usar de los frutos naturales que produzca, aunque por ese uso todos los frutos fuesen consumidos.

Nota de Vélez al 2960: "La Ley Romana decía que en una herededad podía haber tres derechos: el del propietario, el del usufructuario y el del usuario: poterit autem apud alium esse usus, apud alium fructus sine usu, apud alium proprietas. L. 14, § 3,Tít. 8, Lib. 7, (*) Digesto. En tal caso decimos que el derecho del usuario es preferente al del propietario, porque es una servidumbre que la heredad reconoce; y preferente también al derecho del usufructuario porque entre éste y el usuario hay la relación de un legado general, y un legado particular que se ejecuta desmembrando el primero, si fuese necesario. Véase Proudhon, 2742".

Comentario: (*) Vélez cita la L. 14, Tít. 8, Lib. 7 del Digesto pero, el texto transcripto responde al § 3, tal como lo señala Proudhon.

Art. 2961. Si se ha establecido sobre animales, el usuario tiene derecho a emplearlos en los trabajos y servicios a los cuales son propios por su especie, y aun para las necesidades de su industria o comercio.

Nota de Vélez al 2961: "Véase Cód. de Chile, artículo 816 - Proudhon, n° 2755".

Art. 2962. El que tiene el derecho de uso sobre un rebaño, o piara de ganado, puede aprovecharse de la crías, leche y lana, en cuanto baste para su consumo y el de su familia.

Nota de Vélez al 2962: "L. 21,Tít. 31, Part. 3ª - El Derecho Romano limitaba demasiado el derecho de uso de los animales. Sed neque lana, neque agnis, neque lacte, usurum:... etiam modico lacte usurum puto. L. 12,Tít. 8, Lib. 7, (*) Digesto  -  En cuanto a los crías, ciertamente que el usuario no puede, como el usufructuario, apropiárselas, pero puede usar de las que necesite para sí y su familia".

Comentario: (*) Vélez cita la ley 12 pero, el texto transcripto, responde a la L.12, § 2,Tít. 31, del Digesto.

Art. 2963. El que tiene el derecho de habitación no puede servirse de la casa sino para habitar él y su familia, o para el establecimiento de su industria o comercio, si no fuere impropio de su destino; pero no puede ceder el uso de ella ni alquilarla

Art. 2964. Cuando el uso fuere establecido sobre muebles, el usuario no tiene facultad sino para emplearlos en su servicio personal, y en el de su familia, sin poder ceder a otros el uso, aunque se trate de objetos que el propietario tenía costumbre de alquilar.

Nota de Vélez al 2964: "Proudhon, n° 2755".

Art. 2965. El usuario que no fuese habitador, puede alquilar el fundo en el cual se le ha constituido el uso.

Nota de Vélez al 2965: "Véase Proudhon, n° 2716, fundándose en excelentes razones. En contra, L 11, Tít. 8, Lib. 7, Digesto - Cód. Francés, artículo 631".

Art. 2966. Las obligaciones del usuario respecto al uso que debe hacer de la cosa, son las mismas que las del usufructuario en la cosa fructuaria respecto a su conservación y reparaciones.

Nota de Vélez al 2966: "Cód. Francés, artículo 626; Italiano, 525 - Aubry y Rau, § 237, n° 1".

Art. 2967. El usuario que tiene la posesión de las cosas afectadas a su derecho, y el que goza del derecho de habitación con la posesión de toda la casa, deben dar fianzas, y hacer inventario de la misma manera que el usufructuario; pero el usuario y el habitador no están obligados a dar fianza ni hacer inventario si la cosa fructuaria o la casa queda en manos del propietario, y su derecho se limita a exigir de los productos de la cosa lo que sea necesario para sus necesidades personales y las de su familia, o cuando reside sólo en una parte de la casa que se le hubiese señalado para habitación.

Nota de Vélez al 2967: "Cód. de Luisiana, arts. 624 y 625 - Aubry y Rau, § 237, n° 1 - Marcadé, sobre el artículo 626".

Art. 2968. El que tiene el derecho de habitación de una casa, debe contribuir al pago de las cargas, de las contribuciones, y a las reparaciones de conservación, a prorrata de la parte de la casa que ocupe.

Nota de Vélez al 2968: "Demolombe, n° 804".

Art. 2969. Lo dispuesto sobre la extinción del usufructo se aplica igualmente al uso y al derecho de habitación, con la modificación que los acreedores del usuario no pueden atacar la renuncia que hiciere de sus derechos.

Nota de Vélez al 2969: "Demolombe, tomo X, n° 764 - Aubry y Rau, § 237, n° 1, al fin".

Jurisprudencia: "Aunque pueda conceptuarse que, en sustancia, el derecho que consagra el artículo 3573 bis del Código Civil sea de la misma naturaleza jurídica que el establecido por los arts. 2948 y sgtes. del mismo cuerpo legal, lo cierto es que entre ambas instituciones existen diferencias, las que precisamente comienzan en la forma de constituirse, ya que, de acuerdo al primer artículo citado, es la ley la que lo crea, mientras que el art. 2949 estatuye que no hay uso legal establecido por las leyes".

"El titular del derecho de habitación es el beneficiario del uso de la totalidad del inmueble, y en tal medida depende de su voluntad compartirlo o no con sus familiares (arts. 2948, 2963 y artículo 3573 bis, Código Civil)".