Bien de Familia
Bien de Familia y Registro de la Propiedad Inmueble
Su Protección Registral

Capital Federal - Belgrano 1139 - 9 a 13 hs.

Documentación que se debe presentar para afectar el bien::
Libreta o partida de matrimonio y nacimiento de los hijos beneficiarios.

Título de la propiedad inscripto en el registro.
Recibo de tasa municipal (si el bien está destinado a terceros).
Documentos de identidad de los constituyentes.
Para trámites de desafectación se deberá presentar:
Título de la propiedad original.
Documentos de identidad del titular y cónyuge.
Carpeta de desafectación que se adquiere en Venezuela 1135.

Bien de Familia en Pcia. de Bs. As - Av. 44 e/4 y 5 La Plata

Decreto Ley 9.747/81: "Art. 1. A los efectos de la constitución del Bien de Familia, establecido en la Ley Nacional número 14.394, reglamentado por los Decretos-Leyes 6.687/62 y 6.688/62. se admitirá todo inmueble, cualquiera sea su valuación fiscal, siempre que su destino fuese el de vivienda del constituyente y su familia, o cuando además de ese destino, se llevare actividad lucrativa desarrollada personalmente por el titular o beneficiarios de la institución. En los restantes supuestos establecidos por el artículo 41 de la Ley 14.394, será necesario que la valuación del inmueble no exceda el monto que fije la autoridad de aplicación. El valor del inmueble será determinado de conformidad con las normas de la Ley 9.350*, multiplicado por los coeficientes de actualización que fije la Ley 8.711. (Ultimo párrafo sustituido por Dec. Ley 9.818/82)..." *Ley 10.707.

¿Dónde se puede hacer?

Doctrina Nacional

En Ciudad de La Plata, Capital de la Provincia de Buenos Aires, en sede de la Dirección Provincial del Registro de la Propiedad, calle Avenida 44 entre 4 y 5 se atienden trámites de cualquier Partido de la Pcia. de Bs. As.
En los Municipios, a partir del 1º de septiembre de 2004, se realizan los trámites gratuitos correspondientes al domicilio donde se encuentra ubicado el bien. 

En el Partido de Morón: Se realizan en su Municipalidad, Dirección de Tierras, Viviendas y Obras Particulares, Area de Promoción Social. Tel. 4489-7777 int. 5091. Atención lunes a jueves de 8,30 a 13,30 hs.

En el Partido de Florencia Varela: El trámite se realiza en Sargento Cabral y Ruta Pcial. 36 1° piso del Cruce Varela. Los interesados pueden comunicarse vía telefónica al 4275-7927.

En el Partido de Ituzaingó: Se realizan en la Dirección de Tierras, calle Lavalle 987 de Ituzaingó. Tel. 4458-2038. Atención al público de lunes a viernes, de 9 a 14 hs. 

En el Partido de La Matanza: El trámite se inicia en la Dirección de Tierras de la Municipalidad de La Matanza.

En el Partido de San Isidro: Una vez obtenida la documentación necesaria, debe llamar por teléfono al 4512-3408/3407 de lunes a viernes de 9 a 13, solicitando día y horario para comenzar el trámite. En ese teléfono de la Asesoría Legal del Municipio también podrán efectuar consultas sobre este tema.

Adolfo Alsina (1)
Alberti (2)
Almirante Brown (3)
Ayacucho (5)
Azul (6)
Bahia Blanca (7)
Balcarce (8)
Baradero (9)
Benito Juarez (53)
Campana (14)
Carmen de Areco (18)
Coronel Dorrego (22)
Coronel Suarez (24)
Chascomus (27)
Coronel Brandsen (13)
Coronel Rosales (113)
Dolores (29)
Esteban Echeverría (30)
Exaltación de la Cruz 31
Florencio Varela (32)
General Alvarado (33)
General Alvear (34)
General Madariaga (39)
General Pinto (44)
General Pueyrredón (45)
General Viamonte (49)
General Villegas (50)
Gonzalez Chavez (51)
Hipólito Yrigoyen (119)
Ituzaingo (136)
Junín (54)
La Plata (55)
Laprida (56)
Lobos (62)
Maipú (66)
Malvinas Argentinas 133
Mercedes (71)
Monte Hermoso (126)
Merlo (72)
Monte (73)
Moreno (74)
Nueve de Julio (77)

Olavarría (78)

Patagones (79)
Pehuajó (80)
Pergamino (82)
Presidente Perón (129)
Ramallo (87)
Rojas (90)
Roque Perez (91)
Saladillo (93)
Salto (67)
San Cayetano (116)
San Fernando (96)
San Isidro (97)
San Pedro (99)
Tandil (103)
Tapalque (104)
Tornquist (106)
Trenque Lauquen (107)
Tres Arroyos (108)
Tres de Febrero (117)
Veinticinco de Mayo (109)
Vicente Lopez (110)
Zárate (38)

                 Consultar en cada Municipio el horario de atención

 

Documentación a presentar para afectar el bien

- Título original de la propiedad inscripto en el Registro.
- Libreta o certificado de matrimonio.
- Documentos de identidad de los constituyentes. Nº de CUIL o CUIT de ambos, que se obtiene de ANSES.
- Juego de fotocopias de toda la documentación.

Para trámites de desafectación se deberá presentar

- Acta que se entrega en el momento de la afectación.
- Título sellado.
- Juego de fotocopias de toda la documentación.

Protección de la vivienda familiar

Derecho habitación viudal

Ley 20.798

Art. 1. Sanciónase como artículo 3573 bis del Código Civil el siguiente:

Art. 3573 bis. "Si a la muerte del causante éste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido el hogar conyugal, cuya estimación no sobrepasare el indicado como límite máximo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, y concurrieren otras personas con vocación hereditaria o como legatarios, el cónyuge supérstite tendrá derecho real de habitación en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se perderá si el cónyuge supérstite contrajere nuevas nupcias".

Jurisprudencia: "El inmueble asiento del hogar conyugal debe ser de dominio exclusivo, propio o ganancial del causante, con el fin de que el derecho de habitación del art. 3573 bis del cód. civil no gravite sobre intereses de terceros, cuales son los hijos del autor de la sucesión".

"La postura del hijo, que pretende la exclusión de la madre y la venta de la casa paterna cuando aquella en su calidad de cónyuge supérstite peticiona ejercer el derecho real de habitación vitalicio y gratuito por encontrarse configurados los requisitos del art. 3573 bis del Cód. Civil, es una afirmación abusiva del propio derecho frente a la otra parte (En el caso, existía necesidad habitacional; se trataba del único inmueble habitable del sucesorio; había constituido la sede del hogar conyugal y el domicilio actual de la viuda; y no causaba perjuicio al hijo, pues existían otros bienes en el sucesorio)"

"Si bien el art. 3573 bis del Código Civil confiere a la cónyuge supérstite el derecho de de habitar el bien que fuera sede del hogar conyugal, no resulta de su texto que el mismo pueda ser ejercido con exclusión de los restantes miembros del grupo familiar que convivían en el inmueble al tiempo del fallecimiento del causante, pues el precepto no hace referencia alguna a una limitación de tal naturaleza".

Bien de familia y divorcio

Doctrina Nacional
Jurisprudencia Nacional
 Bien de Familia y Sucesión

"El heredero no tiene ningún derecho sobre los bienes del causante hasta el momento del fallecimiento, y como sucesor universal recibe el patrimonio tal como se halla en ese momento (arts. 3417, 3418, 3431, 3432, etc., Código Civil). Por ende, en nada se vulnera el derecho de propiedad del heredero cuando recibe un inmueble afectado como bien de familia por el causante; de nada se lo priva, ya que al adquirir el bien lo hace con esa modalidad (artículo 3276, mismo cuerpo legal)".

"La afectación del bien de familia, salvo los supuestos del art. 49 de la Ley 14.394, perdura aun en el caso de haber herederos forzosos que pretendan la inmediata partición de todos los bienes del acervo sucesorio".

"La ley 14.394 admite expresamente la vigencia del régimen del bien de familia aun cuando solo exista uno de los beneficiarios; únicamente con el fallecimiento de todos queda definitivamente desintegrada la familia que se tuvo en mira proteger. Pero esta regla no es absoluta, pues hay supuestos en que, al desaparecer el fundamento de la ley, carece de sustento su aplicación, como en el caso de identidad entre el único heredero que también es el único beneficiario".

  Bien de Familia

Ley N° 14.394

Publicidad y Oponibilidad

34. Toda persona puede constituir en bien de familia un inmueble urbano o rural de su propiedad cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia, según normas que se establecerán reglamentariamente.

35. La constitución del bien de familia produce efecto a partir de su inscripción en el registro inmobiliario correspondiente.

36. A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituida por el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o, en defecto de ellos sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente.

37. El bien de familia no podrá ser enajenado ni objeto de legados o mejoras testamentarias. Tampoco podrá ser gravado sin la conformidad del cónyuge; si éste se opusiere, faltare o fuere incapaz, sólo podrá autorizarse el gravamen cuando mediare causa grave o manifiesta utilidad para la familia.

38. El bien de familia no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aun en caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituidos con arreglo a lo dispuesto en el artículo 37, o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca.

39. Serán embargables los frutos que produzca el bien en cuanto no sean indispensables para satisfacer las necesidades de la familia.

En ningún caso podrá afectar el embargo más del cincuenta por ciento de los frutos.

40. El bien de familia estará exento del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la Nación cuando ella se opere en favor de las personas mencionadas en el artículo 36 y siempre que no resultare desafectado dentro de los cinco años de operada la transmisión.

41. El propietario o su familia estarán obligados a habitar el bien y a explotar por cuenta propia el inmueble o la industria en él existente salvo excepciones que la autoridad de aplicación podrá acordar sólo transitoriamente y por causas debidamente justificadas.

42. La inscripción del bien de familia se gestionará en jurisdicción nacional, ante la autoridad administrativa que establezca el Poder Ejecutivo Nacional. En lo que atañe a inmuebles en las provincias, los poderes locales determinarán la autoridad que tendrá competencia para intervenir en la gestión.

43. El solicitante deberá justificar su dominio sobre el inmueble y las circunstancias previstas por los artículos 34 y 36 de esta ley, consignando nombre, edad, parentesco y estado civil de los beneficiarios, así como los gravámenes que pesen sobre el inmueble. Si hubiere condominio, la gestión deberá ser hecha por todos los copropietarios, justificando que existe entre ellos el parentesco requerido por el artículo 36.

44. Cuando se hubiere dispuesto por testamento la constitución de un bien de familia, el juez de la sucesión, a pedido del cónyuge o, en su defecto, de la mayoría de los interesados ordenará la inscripción en el registro inmobiliario respectivo siempre que fuere procedente con arreglo a las disposiciones de la presente ley. Si entre los beneficiarios hubiere incapaces, la inscripción podía ser solicitada por el asesor o dispuesta de oficio por el juez.

45. No podrá constituirse más de un bien de familia. Cuando alguien resultase ser propietario único de dos o mas bienes de familia, deberá optar por la subsistencia de uno solo en ese carácter dentro del plazo que fija la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de mantenerse como bien de familia el constituido en primer término.

46. Todos los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción del bien de familia estar exentos del impuesto de sellos, de derecho de oficina y de las tasas correspondientes al Registro de la propiedad, tanto nacionales como provinciales.

47. La autoridad administrativa estará obligada a prestar a los interesados, gratuitamente, el asesoramiento y la colaboración necesarios para la realización de todos los trámites relacionados con la constitución e inscripción del bien de familia. Si, ello no obstante, los interesados desearen la intervención de profesionales, los honorarios de éstos no podrán exceder, en conjunto, del 1% de la valuación fiscal del inmueble para el pago de la contribución territorial.

48. En los juicios referentes a la transmisión hereditaria del bien de familia, los honorarios de los profesionales intervinientes no podrá superar al 3% de la valuación fiscal, rigiéndose por los principios generales la regulación referente a los demás bienes.

49. Procederá la desafectación del bien de familia y la cancelación de su inscripción en el Registro Inmobiliario:

a) A instancia del propietario, con la conformidad de su cónyuge; a falta del cónyuge o si éste fuera incapaz, se admitirá el pedido siempre que el interés familiar no resulte comprometido;
b) A solicitud de la mayoría de los herederos, cuando el bien de familia se hubiere constituido por testamento, salvo que medie disconformidad del cónyuge supérstite o existan incapaces, caso en el cual el juez de la sucesión o la autoridad competente resolverá lo que sea más conveniente para el interés familiar;
c) A requerimiento de la mayoría de los copartícipes, si hubiere condominio, computada en proporción a sus respectivas partes;
d) De oficio o a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los requisitos previstos en los artículos 34, 36 y 41 o hubieren fallecido todos los beneficiarios;
e) En caso de expropiación, reivindicación, venta judicial decretada en ejecución autorizada por esta ley o existencia de causa grave que justifique la desafectación a juicio de la autoridad competente.

50. Contra las resoluciones de la autoridad administrativa que en el orden nacional denieguen la inscripción del bien de familia o decidir controversias referentes a su desafectación, gravamen u otras gestiones previstas en esta ley, podrá recurrirse en relación ante el juez de lo civil en turno.

Indivisión forzosa 

Ley N° 14.394

51. Toda persona podrá imponer a sus herederos, aun forzosos, la indivisión de los bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez años. Si se tratase de un bien determinado, o de un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero o cualquier otro que constituya una unidad económica, el lapso de la indivisión podrá extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayoría de edad, aun cuando ese tiempo exceda los diez años. Cualquier otro término superior al máximo permitido, se entenderá reducido a este.
El juez podrá autorizar la división, total o parcial a pedido de la parte interesada y sin esperar el transcurso del plazo establecido, cuando concurran circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad o interés legítimo de tercero.

52. Los herederos podrán convenir que la indivisión entre ellos perdure total o parcialmente por un plazo que no exceda de diez años, sin perjuicio de la partición temporaria del uso y goce de los bienes entre los copartícipes.
Si hubiese herederos incapaces, el convenio concluido por sus representantes legales, no tendrá efecto hasta la homologación judicial.
Estos convenios podrán renovarse al término del lapso establecido.
Cualquiera de los herederos podrá pedir la división antes del vencimiento del plazo, siempre que mediaren causas justificadas.

53. Cuando en el acervo hereditario existiere un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero o de otra índole tal que constituya una unidad económica, el cónyuge supérstite que lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte, podrá oponerse a la división del bien por un término máximo de diez años.
A instancia de cualquiera de los herederos, el juez podrá autorizar, el cese de la indivisión antes del término fijado, si concurrieren causas graves o de manifiesta utilidad económica que justificasen la decisión.
Durante la división, la administración del establecimiento competerá al cónyuge sobreviniente.
Lo dispuesto en este artículo se aplicará igualmente a la casa habitación construida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada por el causante, si fuese la residencia habitual de los esposos.

54. La indivisión hereditaria no podrá oponerse a terceros sino a partir de su inscripción en el registro respectivo.

55. Durante la indivisión autorizada por la ley, los acreedores particulares de los copropietarios no podrán ejecutar el bien indiviso ni una porción ideal del mismo, pero si podrán cobrar sus créditos con las utilidades de la explotación correspondiente a su respectivo deudor.

56. En los casos de indivisión de bienes hereditarios situados en la Capital Federal o territorio nacionales, la Dirección General Impositiva, a pedido de los interesados, acordará plazos especiales para el ingreso del impuesto a la transmisión gratuita de bienes, sin interés con o sin fianza, los que en ningún caso excederán del término fijado a la indivisión ni de cinco años, si dicho término fuera mayor. Si la división de la herencia tuviere lugar antes de que transcurran los plazos indicados, estos se considerarán vencidos y el saldo de impuesto que se adeudare deberá ingresarse dentro del mes siguiente a aquel en el cual se hubiere producido la división.
El Poder Ejecutivo Nacional gestionará de los gobiernos provinciales el otorgamiento de franquicias análogas a las establecidas en este artículo.

57. La presente ley comenzará a regir a los noventa días de su publicación, quedando a partir de entonces derogados las arts. 36, 37, 38 y 39 del Código Penal y todas las disposiciones que y en cuanto se opusieren a ella.
58. Comuníquese.

Doctrina Nacional  

Jurisprudencia Nacional

"El de cujus ha dispuesto la indivisión del bien por el plazo de 10 años a partir de su muerte (art. 51 de la Ley 14.394). Las coherederas solo han manifestado en aval de su pretensión, que es francamente antieconómico mantener la indivisión pero no han ofrecido prueba alguna que justifique la situación prevista en el art. 51 último párrafo de la referida ley, por esa causa y teniendo en cuenta lo resuelto en el considerando III, debe rechazarse la petición. Ello claro está sin perjuicio de los demás reclamos que pudieren efectuar contra el beneficiario del inmueble afectado como bien de familia, por la ocupación exclusiva que hace de aquél. También el que se pudiere peticionar en cuanto a la "afectación de la legítima" de las herederas no beneficiarias una vez vencido el plazo de indivisión forzosa del inmueble"

"No puede pretenderse que los arts. 436 y 438 del Código Civil y 51 y 53 de la Ley 14.394 sean excluyentes del art. 3573 bis del Código Civil, por cuanto todas estas normas han de interpretarse sistemáticamente y el último precepto citado impone una limitación al dominio de los sucesores, sin distinguir entre capaces e incapaces, y sin que exista otra forma de extinguir el derecho de habitación gratuito y vitalicio allí consagrado que la que prevé el texto legal en su última parte. Frente al derecho del cónyuge supérstite -basado en la circunstancia de hecho que menciona la norma-  deben ceder las facultades derivadas de los arts. 436 y 438, inc. 5to. del Código Civil. (SC Buenos Aires)".

"Durante la indivisión de los bienes hereditarios autorizada por la Ley 14.394, los acreedores de los herederos no pueden ejecutar el bien indiviso ni una porción ideal del mismo (art. 55 de la Ley 14.394). Cuando el último párrafo del art. 51 de la ley citada, alude al "...pedido de la parte interesada...", corresponde interpretar que tal expresión incluye únicamente a los herederos, no encontrándose facultados los acreedores particulares de uno de aquéllos, a solicitar el levantamiento de la indivisión".

"La inscripción de la indivisión hereditaria en el Registro, requerida por el art. 54 de la Ley 14.394, es a los fines de la publicidad del acto, no pudiendo quien tuvo conocimiento de la indivisión impuesta por testamento valerse de la omisión en que incurriera el organismo al efectuarse la inscripción ordenada".

Inembargabilidad del bien de familia

¿Vivienda Única en Pcia. de Bs. As.?
Jurisprudencia Provincial

Portal de Abogados

"El crédito por expensas comunes tiene su fuente en el reglamento de copropiedad y administración y es preexistente a cualquier afectación de unidades como "bien de familia". No pierde tal carácter aunque se trate de deudas devengadas con posterioridad a la inscripción mencionada, pues no se trata de nuevas obligaciones, sino de "rubros" o "renglones" de ella".

"La deuda por expensas comunes prevalece por sobre el bien de familia aun cuando se trate de una deuda por expensas posterior a la inscripción respectiva, en tanto participa de la misma naturaleza de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que gravan directamente la cosa y que se hallan excluidas del beneficio que le acuerda la ley (art. 38  de la Ley 14.394)".

"No es oponible el régimen de inejecutabilidad del bien de familia, frente a una deuda por expensas comunes, toda vez que las obligaciones originadas por expensas comunes existen desde el principio de la vida consorcial, y por ende, resultan prioritarias a cualquier afectación por no constituir sino derivaciones de la obligación principal de contribuir al pago de gastos y costos necesarios para la vida del ente. Caso contrario, mediante la simple maniobra de inscribir un inmueble afectado a la Ley 13.512 como bien de familia, se convertirian en letra muerta las disposiciones de los artículos 8 y 17, con la consiguiente imposibilidad de mantener la vigencia de un sistema de obvia utilidad social".

"La Suprema Corte de la Provincia de Buenos Aires hizo lugar al recurso extraordinario interpuesto por la sindicatura de una quiebra y dispuso la desafectación parcial como bien de familia de un inmueble de la fallida, dado que el valor de la finca superaba los parámetros de las necesidades de sustento y vivienda de las personas que la habitaban".

"Si bien las deudas por alimentos no pueden ser ejecutadas sobre el bien de familia en sí mismo pues la Ley 14.394 no las exceptúa del principio de inejecutabilidad (conf. Guastavino, op. y loc. cit, nº 470, Pág. 382; Kemelmajer de Carlucci, "Protección jurídica de la vivienda familiar", Pág. 101/102), lo que "en abstracto" no parece inequitativo, lo cierto es que los casos de notoria injusticia se solucionan por vía de la desafectación "por causa grave" prevista en el art. 49 inc. c) el ordenamiento legal citado (conf. autores citados). Y la fórmula utilizada por la norma deja un amplio espacio al arbitrio judicial".

Dec. Nac. 2.513/60; Pcia. Bs. As. 6.687/62; Córdoba 6074

 

Derecho de Familia