Derechos reales

Artículo 2311. Se llaman cosas en este Código, los objetos materiales susceptibles de tener un valor.
Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiación.

Nota de Vélez al 2311: "Freitas pone al artículo 317 de su proyecto de Código una larga nota demostrando que sólo deben entenderse por cosas los objetos materiales, y que la división en cosas corporales o incorporales, atribuyendo a la palabra cosas cuanto puede ser objeto de derechos, aceptada generalmente, ha confundido todas las ideas, produciendo una perturbación constante en la inteligencia y aplicación de las leyes civiles.
La palabra cosas, en la flexibilidad indefinida de sus acepciones, comprende en verdad todo lo que existe; no sólo los objetos que pueden ser la propiedad del hombre, sino todo lo que en la naturaleza escapa a esta apropiación exclusiva: el mar, el aire, el sol, etc. Mas, como objeto do los derechos privados, debemos limitar la extensión de esta palabra a lo que puede tener un valor entre los bienes de los particulares. Así, todos los bienes son cosas, pero no todas las cosas son bienes. La cosa es el género el bien es una una especie".
Artículo 2312. Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman "bienes". El conjunto de los bienes de una persona constituye su "patrimonio".

Nota de Vélez al 2312: "Véase el proemio del Tít. 17, Part. 2ª - Duranton, tomo IV, nº 3, - Toullier, tomo V, nº 510 - Marcadé, sobre el artículo 543, nº 402. Hay derechos y los más importantes, que no son bienes, tales son ciertos derechos que tienen su origen en la existencia del individuo mismo a que pertenecen, como la libertad, el honor, el cuerpo de la persona, la patria potestad, etc. Sin duda, la violación de estos derechos personales puede dar lugar a una reparación que constituya un bien, jurídicamente hablando; pero en la acción nada hay de personal: es un bien exterior que se resuelve en un crédito. Si, pues, los derechos personales pueden venir a ser la causa o la ocasión de un bien, ellos no constituyen por sí mismos un bien in jure. Lo mismo se puede decir de las facultades del hombre, de su aptitud, de su inteligencia, de su trabajo. Bajo una relación económica, las facultades del hombre constituyen sin duda la riqueza; más jurídicamente, ellas no hacen parte de sus bienes. Así, el que hace cesión de sus bienes a sus acreedores, no comprende en la cesión, ni su libertad, ni sus facultades personales. El poder jurídico que se puede tener sobre una persona, y los derechos que de él le resulten no son bienes, aunque las ventajas que obtenga, den nacimiento a bienes. En la jurisprudencia sólo se considera bien lo que puede servir al hombre, lo que puede emplear éste en satisfacer sus necesidades, lo que puede servir para sus usos o placeres, lo que puede en fin entrar en su patrimonio para aumentarlo o enriquecerlo, aunque consista en un mero derecho, como un usufructo, un crédito.

El patrimonio de una persona es la universalidad jurídica de sus derechos reales y de sus derechos personales, bajo la relación de un valor pecuniario, es decir, como bienes. Es la personalidad misma del hombre puesta en relación con los diferentes objetos de sus derechos. El patrimonio forma un todo jurídico, una universalidad de derechos que no puede ser dividida sino en partes alícuotas, pero no en partes determinadas por sí mismas, o que puedan ser separadamente determinadas. Una pluralidad de bienes exteriores tal, que pueda ser considerada como una unidad, como un todo, se llama una universalidad en este Código. Si es por la intención del propietario, es universitas facti, si por el derecho universitas juris. El patrimonio de una persona presenta una universalidad de la segunda especie. Una universidad de derecho puede ser transformada en una universalidad de hecho por la voluntad del propietario, por ejemplo, cuando un testador lega, a título singular, una parte de su sucesión.

El Derecho Romano distinguía el patrimonio del peculio. El patrimonio era pecunia hominis sui juris, el peculio era pecunia hominis alieni juris. La teoría del peculio es extraña a este Código - Véase Zachariæ, § 251".

Artículo 2313. Las cosas son muebles e inmuebles por su naturaleza, o por accesión, o por su carácter representativo.

Nota de Vélez al 2313: "Marcadé, sobre el artículo 525, critica los términos de los arts. 522 al 525 del Código Francés, que dividen los inmuebles en inmuebles por su naturaleza e inmuebles por su destino, pues que es imposible designar la línea de demarcación entre ellos. Más lógico y más jurídico sería decir, inmuebles por accesión. En todos los casos en que las cosas se encuentran inmovilizadas, es porque son accesorias de los inmuebles. Cuando una paloma del palomar vecino anido en el mío, es por accesión que viene a ser mía, y se encuentra inmovilizada con el palomar. No se puede decir que es por el destino, pues que nadie la había destinado al palomar. Los edificios son sólo accesorios del suelo, y por esa razón vienen a ser inmuebles".

Derechos Reales

Inmuebles

Doctrina Nacional

Artículo 2314. Son inmuebles por su naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad: todo lo que está incorporado al suelo de una manera orgánica, y todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre.

Nota de Vélez al 2314: "Los edificios son designados en el Código Francés como inmuebles por su naturaleza, cuando en verdad sólo son por un hecho de accesión, tal es en efecto el origen que el Derecho Romano asigna a esta especie de inmovilización de los materiales que por su naturaleza eran muebles. Omne quod inaedificatur solo cedit, Instituta De rer. div. § 29. Sobre este artículo véase Demolombe, tomo XI, desde el número 96".
Artículo 2315. Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad.

Nota de Vélez al 2315: "LL. 28 y 29, Tít. 5, Partida 5ª. Así las plantas de un almácigo, aunque estén inmediatamente adheridas al suelo, no son inmuebles, pues sólo temporalmente están unidas al suelo".
Artículo 2316. Son también inmuebles las cosas muebles que se encuentran puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de éste, sin estarlo físicamente.
Nota de Vélez al 2316: "LL. 28, 29 y 30,Tít. 5, Partida 5ª - Zachariae, § 254 y notas 8 y sgtes. En el caso del artículo, el principio de la accesión no está en la naturaleza de las cosas, como cuando se trata de la parte que sirve a componer el todo; existe únicamente en la voluntad de la persona que, colocando sobre el fundo objetos muebles, los ha consagrado al uso perpetuo de ese fundo. Esta voluntad que diversas circunstancias deben hacer presumir cuando es el propietario del fundo quien ha hecho la colocación, no debo sin embargo presumirse jamás cuando la colocación emana de un tercero, que no tiene ningún derecho sobre el fundo como el arrendatario o usufructuario.- Véase Demolombe, tomo XI.
I.a accesión moral, la relación íntima entre el inmueble y el objeto mueble, dice Marcadé, existe algunas veces por la naturaleza misma de las cosas. Los pescados de un estanque, las llaves de una casa, forman un todo con los inmuebles: son inmuebles con ellos y por ellos. Comúnmente al contrario, esta accesión moral que debe inmovilizar el objeto, sólo existe cuando ese objeto ha sido colocado sobre el fundo por el propietario mismo, pues no es presumible que nadie más que él lo dejase allí por siempre.
Así, son inmuebles por accesión las semillas echadas a la tierra o que se tienen con ese destino, los utensilios de labranza o minería, los animales destinados al cultivo o beneficio de una finca, las prensas, alambiques, toneles, etc., que forman parte de un establecimiento industrial adherente al suelo, y todos los útiles, instrumentos, máquinas, etc., sin los cuales esos establecimientos no podrían funcionar y llenar bien su destino, aunque no estuviesen soterrados, como lo exigía la L. 29, Tít. 5, Part. 5ª.
Zachariae enseña que si los objetos muebles pueden ser considerados como inmuebles por razón de su destino, es cuando el uso que se hace de ellos tiene un carácter inmóvil, es decir, cuando son empleados en una explotación para la cultura del suelo. o la cosecha de los productos del suelo. Si al contrario son empleados para la explotación de una industria de manufacturas, que se tienen dentro de los edificios que reposan en el suelo, y en el cual el suelo y los edificios no entran sino como accesorios y lo principal es formado de los útiles a la explotación, que no son llevados allí para servicio del edificio, sino para la industria de la persona, es fuera de duda que ellos deben conservar su naturaleza propia, y que no pueden participar de la del suelo, y de la de los edificios, a los cuales son extraños y meros accesorios, § 254, nota 3. - Lo mismo Duranton, tomo IV, nº 64.
A pesar de la razón que acompaña a la opinión de los autores citados, los escritores de Derecho en general, y todos los códigos conocidos, resuelven en conformidad del artículo.
Es entendido que cuando decimos que esos diferentes objetos unidos a perpetuidad a un fundo por el propietario, vienen a ser inmuebles, suponemos que el propietario del fondo tenía derecho a colocarlos allí. Sin esto, continuarían siendo muebles, permaneciendo en la propiedad de aquel a quien pertenecían antes de la reunión..
En el artículo hemos puesto un principio general, según el cual el juez y jurisconsulto pueden fácilmente resolver cualquier cuestión que se presente sobre una especie dada. Regularmente los Códigos de Europa y América entran en prolijas enumeraciones de los objetos que deben considerarse como accesorios de un inmueble; pero este sistema es por sí incompleto, pues no puede abrazar todas las cosas que deben reputarse accesorias, y da lugar a juzgar como excluidas de esa calidad las que no se encuentren designadas en la ley. .

Artículo 2317. Son inmuebles por su carácter representativo los instrumentos públicos de donde constare la adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles, con exclusión de los derechos reales de hipoteca y anticresis.

Nota de Vélez al 2317: "Véase Zachariae, § 255".

Derechos Reales

Cosas muebles

Código Civil

Artículo 2318. Son cosas muebles las que pueden transportarse de un lugar a otro, sea moviéndose por sí mismas, sea que sólo se muevan por una fuerza externa, con excepción de las que sean accesorias a los inmuebles.
Nota de Vélez al 2318: "L. 4,Tít. 29, Part. 5ª - Cód. Francés, artículo 528 - Italiano 417 (ahora 812)".

Artículo 2319. Son también muebles todas las partes sólidas o fluidas del suelo, separadas de él, como las piedras, tierra, metales, etc.; las construcciones asentadas en la superficie del suelo con un carácter provisorio; los tesoros, monedas, y otros objetos puestos bajo del suelo; los materiales reunidos para la construcción de edificios mientras no estén empleados; los que provengan de una destrucción de los edificios, aunque los propietarios hubieran de construirlos inmediatamente con los mismos materiales; todos los instrumentos públicos o privados de donde constare la adquisición de derechos personales.

Nota de Vélez al 2319: "L. 29, Tít. 5, Part. 5ª - Demolombe tomo IX, nºs. 111 y sgtes. - Demante Cours Analytique, nº 362 bis. Zachariae, § 255, nota 5. - La Ley Romana decía Ea, quae ex aedificio detracta sunt ut reponantur, aedificii sunt: at quae parata sunt ut imponantur, non sunt aedificii - L. 17, § 10, Digesto De act. empt. et vend.".

Art. 2320. Las cosas muebles destinadas a formar parte de los predios rústicos o urbanos, sólo tomarán el carácter de inmuebles, cuando sean puestas en ellos por los propietarios o sus representantes o por los arrendatarios en ejecución del contrato de arrendamiento.

Nota de Vélez al 2320: "LL. 28 y 31,Tít. 5, Partida 5ª - Duranton, tomo IV, nº 47 - Pothier, De la comm. nº 63 - Aubry y Rau, § 164 - Demolombe, tomo IX , desde el nº 202".

Art. 2321. Cuando las cosas muebles destinadas a ser parte de los predios, fuesen puestas en ellos por los usufructuarios, sólo se consideran inmuebles mientras dura el usufructo.

Nota de Vélez al 2321: "La cita anterior y Proudhon, Del dominio privado, tomo I, nº 166 - en contra, Duranton, tomo IV, nº 59"

Art. 2322. Las cosas muebles, aunque se hallen fijadas en un edificio, conservarán su naturaleza de muebles cuando estén adheridas al inmueble en mira de la profesión del propietario, o de una manera temporaria.
Art. 2323. En los muebles de una casa no se comprenderán: el dinero, los documentos y papeles, las colecciones científicas o artísticas, los libros y sus estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de artes y oficios, las joyas, ninguna clase de ropa de uso, los granos, caldos, mercaderías, ni en general otras cosa que las que forman el ajuar de una casa.

Nota de Vélez al 2323: " Demante, Cours Analytique, nº 366 - Zachariae,

§ 255, notas 7 y 8

Artículo 2324. Son cosas fungibles aquellas en que todo individuo de la especie equivale a otro individuo de la misma especie, y que pueden sustituirse las unas por las otras de la misma calidad y en igual cantidad.

Nota de Vélez al 2324: "Maynz, § 115 - Demolombe, tomo IX, nºs. 42 y sgtes.".

Artículo 2325. Son cosas consumibles aquellas cuyas existencia termina con el primer uso y las que terminan para quien deja de poseerlas por no distinguirse en su individualidad. Son cosas no consumibles las que no dejan de existir por el primer uso que de ellas se hace, aunque sean susceptibles de consumirse o de deteriorarse después de algún tiempo.

Artículo 2326. Son cosas divisibles, aquellas que sin ser destruidas enteramente pueden ser divididas en porciones reales, cada una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo tanto a las otras partes como a la cosa misma.

No podrán dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconómico su uso y aprovechamiento. Las autoridades locales podrán reglamentar, en materia de inmuebles, la superficie mínima de la unidad económica. (Párrafo incorp. por Ley 17.711)

Artículo 2327. Son cosas principales las que puedan existir para sí mismas y por sí mismas.

Artículo 2328. Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son determinadas por otra cosa, de la cual dependen, o a la cual están adheridas.

Artículo 2329. Los frutos naturales y las producciones orgánicas de una cosa, forman un todo con ella.

Nota de Vélez al 2329: "Más adelante diremos que los frutos no son accesorios de las cosas. Frutos son los que la cosa regular y periódicamente produce sin alteración ni disminución de sus substancia: producto de la cosa son los objetos que se separan o se sacan de ella y que una vez separados, la cosa no los produce, y que no se pueden separar de ella sin disminuir o alterar su substancia, como las piedras sacadas de una cantera, o el mineral sacado de las minas. Ninguna distinción hay que hacer entre frutos y productos en cuanto al derecho del propietario; pero sí en cuanto al derecho del usufructuario, como en adelante veremos".

Artículo 2330. Son cosas accesorias como frutos civiles las que provienen del uso o del goce de la cosa que se ha concedido a otro, y también las que provienen de la privación del uso de la cosa. Son igualmente frutos civiles los salarios u honorarios del trabajo material, o del trabajo inmaterial de las ciencias.

Comentario: El artículo 584 del Código Francés dice: "Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes. Les prix des baux à ferme sont aussi rangés dans la classe des fruits civils".
El Digesto, en L. 121,Tít. 16, Lib. 50, De Verb. Signif. dice: Usura pecuniae, quam percipimus, in fructu non est, quia non ex ipso corpore, sed ex alia causa est, id est nova obligatione.
Art. 2335. Las pinturas, esculturas, escritos e impresos, serán siempre reputados como principales, cuando el arte tenga mayor valor e importancia que la materia en que se ha ejercido, y como accesorios la tabla, lienzo, papel, pergamino o piedra a que se hallasen adheridos.
Nota de Vélez al 2335: "Demolombe, tomo X, nº 194 y sgtes. - Duranton, tomo IV, nº 437. - En contra, L. 37.Tít. 28, Part. 3ª - Instituta, Lib. 2, Tít. 1, § 33. - la Ley Romana sólo por una excelencia del arte hacía excepción de la pintura, § 34. En cuanto a la escritura, declaraba que si alguno hubiese escrito en papel ajeno un poema o una historia, por excelente que fuese la obra, el papel era lo principal, lo escrito lo accesorio y la obra pertenece al dueño del papel. L. 9, Digesto, De adq. rer. dom. Nosotros consideramos que el papel y la tela son hechos para el uso de la escritura o de la pintura; y no la escritura o la pintura para el uso del papel o de la tela.".
Artículo 2336. Están en el comercio todas las cosas cuya enajenación no fuere expresamente prohibida o dependiente de una autorización pública.

Artículo 2337. Las cosas están fuera del comercio, o por su inenajenabilidad absoluta o por su inenajenabilidad relativa. Son absolutamente inenajenables:

1° Las cosas cuya venta o enajenación fuere expresamente prohibida por la ley;

2° Las cosas cuya enajenación se hubiere prohibido por actos entre vivos y disposiciones de última voluntad, en cuanto este código permita tales prohibiciones.

Artículo 2338. Son relativamente inenajenables las que necesiten una autorización previa para su enajenación.

Las cosas consideradas en relación a las personas

Artículo 2339. Las cosas son bienes públicos del Estado general que forma la Nación, o de los Estados particulares de que ella se compone, según la distribución de los poderes hecha por la Constitución Nacional; o son bienes privados del Estado general o de los Estados particulares.

Artículo 2340. Quedan comprendidos entre los bienes públicos:

1° Los mares territoriales hasta la distancia que determine la legislación especial, independientemente del poder jurisdiccional sobre la zona contigua;

2° Los mares interiores, bahías, ensenadas, puertos y ancladeros;

3° Los ríos, sus cauces, las demás aguas que corren por cauces naturales y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de interés general, comprendiéndose las aguas subterráneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a la reglamentación;

4° Las playas del mar y las riberas internas de los ríos, entendiéndose por tales la extensión de tierra que las aguas bañan o desocupan durante las altas mareas normales o las crecidas medias ordinarias;

5° Los lagos navegables y sus lechos;

6° Las islas formadas o que se formen en el mar territorial o en toda clase de río, o en los lagos navegables, cuando ellas no pertenezcan a particulares;

7° Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para utilidad o comodidad común;

8° Los documentos oficiales de los poderes del Estado;

9° Las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos de interés científico. (Art. según Ley 17.711).

Nota de Vélez al original del 2340: "Cód. de Chile, artículo 593 - Kent Commentaries, Lecture 2ª, nºs. 21 y 30. La Inglaterra, según este autor, ha sostenido siempre su dominio en los mares territoriales, hasta la distancia de cuatro leguas marinas.

N° 3, Véase L. 6,Tít. 28, Part. 3ª - La L. 5,Tít. 17, Lib. 4, Rec. de Indias declara que los montes, pastos y aguas en América que no están concedidos a particulares, son cosas comunes a todos, Solórzano, en el Libro 6, Capitulo 11 dice que el Rey de España se reservó siempre en América el dominio de los ríos como el dominio de las tierras. La Ley Romana decía: Flumina pene omnia publica sunt. La palabra pene es la que ha traído las diversas cuestiones entre los comentadores. Merlin, Repert., verb. Riviere, § 2; Proudhon, Dominio público, tomo III, n° 933, y Foucart, Derecho Administrativo, nos dicen que antes del Cód. Francés los ríos no pertenecían a los ribereños, como en él se declaró. En la mayor parte de los reinos de España, los ríos siempre han sido del dominio público - Goyena artículo 386. Podemos decir que todos los ríos, navegables o no, son de la mayor importancia por la multitud de usos necesarios a la vida, a la industria y a la agricultura, que puede hacerse de sus aguas, y que es conveniente a la paz, a los intereses generales, que el Estado sea el único propietario y regulador del uso de ellos.
N° 4, LL. 96 y 112, Digesto, De verb. signif. Demolombe, tomo IX, n° 457, letra C - Merlin, Quest. verb. Rivages de la mer - Cód. Francés, artículo 540.
N° 6, Cód Francés, artículo 560.
N° 7, Cód. Francés, arts. 538 y 540 - Italiano, 427 (ahora 822) - Demolombe, tomo IX, n° 457".
Artículo 2341. Las personas particulares tienen el uso y goce de los bienes públicos del Estado o de los Estados, pero estarán sujetas a las disposiciones de este código y a las ordenanzas generales o locales.
Artículo 2342. Son bienes privados del Estado general o de los Estados particulares:

1° Todas las tierras que estando situadas dentro de los límites territoriales de la República, carecen de otro dueño;
2° Las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas y sustancias fósiles, no obstante el dominio de las corporaciones o particulares sobre la superficie de la tierra;

3° Los bienes vacantes o mostrencos, y los de las personas que mueren sin tener herederos, según las disposiciones de este código;

4° Los muros, plazas de guerra, puentes, ferrocarriles y toda construcción hecha por el Estado o por los Estados, y todos los bienes adquiridos por el Estado o por los Estados por cualquier título;

5° Las embarcaciones que diesen en las costas de los mares o ríos de la República, sus fragmentos y los objetos de su cargamento, siendo de enemigos o de corsarios.

Artículo 2343. Son susceptibles de apropiación privada:

1° Los peces de los mares interiores, mares territoriales, ríos y lagos navegables, guardándose los reglamentos sobre la pesca marítima o fluvial;

2° Los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare inmediatamente;

3° Las piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre que no presenten signos de un dominio anterior;

4° Las plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar, y también las que cubrieren las aguas del mar o de los ríos o lagos, guardándose los reglamentos policiales;

5° Los tesoros abandonados, monedas, joyas y objetos preciosos que se encuentran sepultados o escondidos, sin que haya indicios o memoria de quien sea su dueño, observándose las restricciones de la parte especial de este código, relativas a esos objetos.

Artículo 2344. Son bienes municipales los que el Estado o los Estados han puesto bajo el dominio de las Municipalidades. Son enajenables en el modo y forma que las leyes especiales lo prescriban.

Templos y cosas sagradas

Código Civil

Artículo 2345. Los templos y las cosas sagradas y religiosas corresponden a las respectivas iglesias o parroquias, y están sujetas a las disposiciones de los artículos 33 y 41. Esos bienes pueden ser enajenados en conformidad a las disposiciones de la Iglesia Católica respecto de ellos, y a las leyes que rigen el patronato nacional.

Artículo 2346. Los templos y las cosas religiosas de las iglesias disidentes, corresponden a las respectivas corporaciones, y pueden ser enajenadas en conformidad a sus estatutos.

Artículo 2347. Las cosas que no fuesen bienes del Estado o de los Estados, de las Municipalidades o de las iglesias, son bienes particulares sin distinción de las personas que sobre ellas tengan dominio, aunque sean personas jurídicas.

Artículo 2348. Los puentes y caminos, y cualesquiera otras construcciones hechas a expensas de particulares en terrenos que les pertenezcan, son del dominio privado de los particulares, aunque los dueños permitan su uso o goce a todos.

Artículo 2349. El uso y goce de los lagos que no son navegables, pertenece a los propietarios ribereños.

Artículo 2350. Las vertientes que nacen y mueren dentro de una misma heredad, pertenecen, en propiedad, uso y goce, al dueño de la heredad.

Dominio público y privado del Estado

Código Civil

Los bienes del estado pueden corresponder a su dominio público o privado.
Los bienes del dominio público pertenecen al estado en su carácter de órgano político de la sociedad humana, y se encuentran en una situación muy peculiar, que no resulta descripta por la palabra dominio que aquí se usa con una significación enteramente diversa de la definición obrante en los códigos civiles. En cambio, los bienes del dominio privado del Estado se encuentran en la misma situación que los bienes de los particulares, pudiendo ser objeto de idénticas operaciones.
Dominio público: a este respecto las leyes suelen incluir entre los bienes públicos.
1) los mares territoriales hasta la distancia que determine la legislación especial, independientemente del poder jurisdiccional sobre la zona contigua;

2) los mares interiores, bahías, ensenadas, puertos y ancladeros;

3) los ríos, sus cauces, las demás aguas que corren por cauces naturales y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de interés general, comprendiéndose las aguas subterráneas, sin perjuicio del ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterráneas en la medida de su interés y con sujeción a la reglamentación;

4) las playas de mar y las riberas internas de los ríos, entendiéndose por tales la extensión de tierra que las aguas bañan o desocupan durante las altas mareas normales o las crecidas medias ordinarias;

5) los lagos navegables y sus lechos;

6) las islas formadas o que se formen en el mar territorial o en toda clase de río, o en los lagos navegables, cuando ellas no pertenezcan a particulares;

7) las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para utilidad o comodidad común;

8) los documentos oficiales de los poderes del estado;

9) las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos de interés científico.
La característica esencial del dominio público consiste en que los bienes respectivos están afectados al uso y goce de todos los ciudadanos.
Dominio privado: los bienes privados del estado, según las leyes, en general son los siguientes:
1) todas las tierras que estando situadas dentro de los límites territoriales de la Nación carecen de otro dueño. Esta norma tiene, en hispanoamérica, una explicación histórica. En efecto, concedido por el papa Alejandro VI a los Reyes de España y Portugal el dominio sobre las tierras descubiertas en América, los respectivos monarcas usaron de su prerrogativa adjudicando grandes extensiones a los esforzados conquistadores de uno y otro país. Las tierras de que no se dispuso quedaron en el patrimonio de la corona, y consumada la emancipación política, pasaron a poder del estado.
Es este derecho originario del estado sobre las tierras sin dueño, particularmente en la Argentina, el que explica lo preceptuado por las leyes declarando de propiedad fiscal, Nacional o municipal, todos los excedentes que resulten dentro de las superficies de los terrenos particulares, cubiertos que sean sus legítimos títulos y siempre que sobrepasen las tolerancias técnicamente admitidas en la materia.
Esas normas tienen el alcance de una mera presunción juris tantum de propiedad fiscal de los excedentes de referencia, que no obsta a que los particulares demuestren que pese a la exigüidad del título formal su dominio se extiende al sobrante adquirido por prescripción treintañal.
2) las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas y sustancias fósiles, no obstante el dominio de la corporaciones o particulares sobre la superficie de la tierra.
3) los bienes vacantes o mostrencos, y los de las personas que mueren sin tener herederos. Se contemplan tres categorías de bienes que en rigor pueden reducirse a dos: a) bienes vacantes, son las cosas inmuebles de propietario desconocido; b) bienes mostrencos, son cosas muebles igualmente de propietario desconocido; c) bienes de personas fallecidas sin herederos. Esta tercera categoría queda comprendida en una u otra de las anteriores, según la índole mueble o inmueble de las respectivas cosas, pues cuando alguien fallece aparentemente sin herederos, sólo es dable afirmar que se ignora si los tiene, y por consiguiente, que los bienes son de propietario desconocido.
En la práctica se denominan bienes vacantes los que pertenecen a una sucesión vacante, es decir, sin herederos para recibirla.
4) los muros, plazas de guerra, puentes, ferrocarriles y toda construcción hecha por el estado, y todos los bienes adquiridos por el estado por cualquier título. Las construcciones hechas por el estado serán bienes privados de este si se levantan en terreno fiscal, pero no en caso contrario.

Del Diccionario Abeledo Perrot - "El Derecho" en CD.

Derechos Reales