Condominio sobre muros

Doctrina Nacional

Código Civil

2717. Un muro es medianero y común de los vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el límite separativo de las dos heredades.

Nota de Vélez al 2717: "Pothier, Apéndice al Tratado de la Sociedad, n° 199 - Aubry y Rau, § 222, n° 1 - Zachariae, § 322, sobre todos los artículosde este Capítulo".

2718. Toda pared o muro que sirve de separación de dos edificios se presume medianero en toda su altura hasta el término del edificio menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta última construcción, se reputa que pertenece exclusivamente al dueño del edificio más alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos públicos, privados, o por signos materiales que demuestren la medianería de toda la pared, o de que aquélla no existe ni en la parte más baja del edificio.

Nota de Vélez al 2718: "Demolombe, tomo XI, n° 317 - Marcadé sobre el artículo 653 - Aubry y Rau, § 222, n° 1 - Zachariae, § 322, y nota 4".

2719. La medianería de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen edificios, y no patios, jardines, quintas, etc., aunque éstos se encuentren cerrados por todos sus lados.

Nota de Vélez al 2719: "Aubry y Rau, § 222 - Duvergier, T° III, Nº 187, nota a .- Marcadé, sobre el art. 653, n° 2 - Pothier, Nº 202. - Duranton, tomo V, nº  303. - Algunos autores enseñan, sin embargo, que en los lugares donde el cerramiento es forzoso, la pared del edificio continuo a un patio o a un jardín debe presumirse medianera hasta la altura fijada por los muros de cerramiento. - Merlin, Rép., verb., Mitoyenneté, § 1, número 3. - Toullier, tomo III, nº 187. - Pardessus, tomo I, nº 159. Mas para refutar la opinión de estos autores bastará observar que ellos elevan a presunción legal una mera conjetura, cuya exactitud la más veces será cuestionable, pues que no es probable que el propietario de un patio o de un jardín, simplemente obligado a concurrir a la construcción de un muro cualquiera de encerramiento, haya contribuido a los gastos de levantar una pared que desde su origen estaba destinada a sostener un edificio".                

2720. Los instrumentos públicos o privados que se invoquen para combatir la medianería deben ser actos comunes a las dos partes o a sus autores.

Nota de Vélez al 2720: "Duranton, tomo V, n° 308 - Demolombe, tomo XI, n° 337 y sgtes. - Aubry y Rau, § 222, n° 1".

2721. En el conflicto de un título que establezca la medianería, y los signos de no haberla, el título es superior a los signos.

Nota de Vélez al 2721: "Marcadé, sobre el artículo 654, n° 2 - Demolombe, tomo XI, n° 343 - Aubry y Rau, § 222, n° 1 - Zachariae, § 322, nota 4. En contra, Pardessus, tomo I, n°s. 161 y 163".

2722. Los condóminos de un muro o pared medianera, están obligados en la proporción de sus derechos, a los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la pared o muro.

Nota de Vélez al 2722: "Cód. Francés, artículo 655 - Italiano, 548 (ahora 882) - Holandés, 683 - Napolitano, 576 - de Luisiana, artículo 674 - Pothier, Société, desde el n° 219".

Comentario: Goyena cita, además, las Instituta, en § 3,Tít. 28, Lib. 3 y L. 6,Tít. 15, Part. 6ª.

2723. Cada uno de los condóminos de una pared puede libertarse de contribuir a los gastos de conservación de la pared, renunciando a la medianería, con tal que la pared no haga parte de un edificio que le pertenezca, o que la reparación o reconstrucción no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo.

Nota de Vélez al 2723: "Cód. Francés, artículo 656 - Italiano, 549 (ahora 883) - Holandés, 683 - Napolitano, 577 - de Luisiana, artículo 675 - Toullier, tomo III, n° 219 - Duranton, tomo V, n° 319 - Marcadé, sobre los arts. 655 y 656".

2724. La facultad de abandonar la medianería compete a cada uno de los vecinos, aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso; y desde que el abandono se haga, tiene el efecto de conferir al otro la propiedad exclusiva de la pared o muro.

Nota de Vélez al 2724: "Aubry y Rau, § 222, n° 2". Cód. de Luisiana, artículo 671".

2725. El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un lugar aún no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros, y su espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas.

2726. Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construcción y conservación de paredes de tres metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y división de sus heredades contiguas, que estén situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales.

Nota de Vélez al 2726: "Cód. Francés, artículo 663 - Marcadé, sobre dicho artículo - Aubry y Rau, § 200 - Zachariae, § 325".

2727. El vecino requerido para contribuir a la construcción de una pared divisoria, o a su conservación en el caso del artículo anterior, puede librarse de esa obligación, cediendo la mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianería.

Nota de Vélez al 2727: "Mercadé, sobre el artículo 663, n° 2 - Toullier, tomo III, n° 218 - Aubry y Rau, § 200".

2728. El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria.

Nota de Vélez al 2728: "Toullier, tomo III, n° 198 - Aubry y Rau, § 200".

2729. Las paredes divisorias deben levantarse a la altura designada en cada municipalidad; si no hubiese designación determinada, la altura será de tres metros.

Artículo 2730. La medianería da derecho a cada uno de los condóminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella está destinada según su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino.

Nota de Vélez al 2730: "Cód. Francés, artículo 662 - Italiano, 557 (ahora 884) y Marcadé, sobre dicho artículo - Napolitano, 583 - de Luisiana, artículo 681 - Toullier, tomo III, n° 206 - Pardessus, tomo I, n°s. 178 y 181".

2731. Cada uno de los condóminos puede arrimar toda clase de construcciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derecho que el otro vecino tiene de hacerlos retirar hasta la mitad de la pared en el caso que él también quiera poner en ella tirantes, o hacer el caño de una chimenea: puede también cada uno de los condóminos abrir armarios o nichos aun pasando el medio de la pared, con tal que no cause perjuicio al vecino o a la pared.

Nota de Vélez al 2731: "Véase Cód. Francés, artículo 657 - Italiano, 551 y 578 (ahora 884 y 911) - de Luisiana, artículo 676 - L. 12, Digesto, Communi divid. - Demolombe. tomo XI, n° 411 - Pothier, 207 - Aubry y Rau, § 222 n° 3".

Comentario: Goyena cita, además, L. 28, al principio, Tít. 3, Lib. 10, Digesto.

2732. Cada uno de los condóminos puede alzar a su costa la pared medianera sin indemnizar al vecino por el mayor peso que cargue sobre ella.

Nota de Vélez al 2732: "Cód. Francés, artículo 658 - Napolitano, 579 - Holandés, 685 - de Luisiana, artículo 677 - Zachariae, § 322".

2733. Cuando la pared medianera no pueda soportar la altura que se le quiera dar, el que quiera alzarla debe reconstruirla toda ella a su costa, y tomar de su terreno el excedente del espesor. El vecino no puede reclamar ninguna indemnización por los embarazos que le cause la ejecución de los trabajos.

Nota de Vélez al 2733: "Cód. Francés, artículo 659 - Italiano 554 (ahora 885) - Napolitano, 580 - Holandés, 685 - de Luisiana, artículo 678 - Pothier, Societé, n° 215 - Zachariae, lugar citado".

Comentario: Goyena cita, además, LL. 35, 36 y 37,Tít. 2, Lib 39, Digesto.

2734. En el caso del artículo anterior, el nuevo muro aunque construido por uno de los propietarios, es medianero hasta la altura del antiguo, y en todo su espesor, salvo el derecho del que ha puesto el excedente del terreno para volver a tomarlo, si la pared llegase a ser demolida.

Nota de Vélez al 2734: "Marcadé, sobre el artículo 659 - Demolombe, tomo XI, n° 407 - Aubry y Rau, § 222, n° 3 - Pothier, n°s. 200 y 203".

2735. El vecino que no ha contribuido a los gastos para aumentar la altura de la pared, puede siempre adquirir la medianería de la parte alzada, reembolsando la mitad de los gastos, y el valor de la mitad del terreno en el caso que se hubiese aumentado su espesor.

Nota de Vélez al 2735: "Cód. Francés, artículo 660 - Italiano, 555 (ahora 874)".

Art. 2736. Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería en toda la extensión de la pared, o sólo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de la porción de que adquiera medianería, como también la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado; pero no podrá limitar la adquisición a sólo una porción del espesor de la pared. Si sólo quisiera adquirir la porción de la altura que deben tener las paredes divisorias, está obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos.

El valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o constitución en mora. (2do. §, agregado por Ley 17.711).

Nota de Vélez al 2736: "Marcadé, sobre el artículo 661 - Demolombe, tomo XI, n° 363 - Pardessus, tomo I, n° 156 - Pothier, n° 251 - Duranton, tomo V, n° 237 - Zachariae, § 322 y notas 19 y sgtes.".

2737. El uno de los vecinos no puede hacer innovaciones en la pared medianera que impidan al otro un derecho igual y recíproco. No puede disminuir la altura ni el espesor de la pared, ni hacer abertura alguna sin consentimiento del otro vecino.

Art. 2738. La disposición del artículo anterior no es aplicable a las paredes que hagan frente a las plazas, calles o caminos públicos, respecto de los cuales se observarán los reglamentos particulares que les sean relativos.

2739. El que hubiere hecho el abandono de la medianería por librarse de contribuir a las reparaciones o reconstrucciones de una pared, tiene siempre el derecho de adquirir la medianería de ella en los términos exuestos.

Nota de Vélez al 2739: "Toullier, tomo III, n° 221 - Demolombe, tomo XI, n° 357 - Duranton, tomo V, n° 322 - Aubry y Rau, § 222, n° 4".

2740. La adquisición de la medianería tiene el efecto de poner a los vecinos en un pie de perfecta igualdad, y da al que la adquiere la facultad de pedir la supresión de obras, aberturas o luces establecidas en la pared medianera que fueren incompatibles con los derechos que confiere la medianería.

Nota de Vélez al 2740: "Demolombe, tomo XI, n°s. 369 y 372 - Pardessus, tomo I, n° 172 - Aubry y Rau, § 222, n° 4 - Duranton, tomo V, n° 325 - En contra, Toullier, tomo III, n° 527".

2741. El vecino que ha adquirido la medianería no puede prevalerse de los derechos que ella confiere, para embarazar las servidumbres con que su heredad se encuentre gravada.

2742. En las campañas los cerramientos medianeros deben hacerse a comunidad de gastos, si las dos heredades se encerraren. Cuando una de las heredades está sin cerco alguno, el dueño de ella no está obligado a contribuir para las paredes, fosos o cercos divisorios.

Nota de Vélez al 2742: "Cód. de Luisiana, artículo 683".

2743. Todo cerramiento que separa dos propiedades rurales se presume medianero, a no ser que uno de los terrenos no estuviese cerrado, o hubiese prueba en contrario.

Nota de Vélez al 2743: "Cód. de Luisiana, artículo 684".

2744. Lo dispuesto en los artículos anteriores sobre paredes o muros medianeros, en cuanto a los derechos y obligaciones de los condóminos entre sí, tiene lugar en lo que fuere aplicable respecto de zanjas o cercos, o de otras separaciones de los terrenos en las mismas circunstancias.

2745. Los árboles existentes en cercos o zanjas medianeras, se presume que son también medianeros, y cada uno de los condóminos podrá exigir que sean arrancados si le causaren perjuicios. Y si cayesen por algún accidente no podrán ser replantados sin consentimiento del otro vecino. Lo mismo se observará respecto de los árboles comunes por estar su tronco en el extremo de dos terrenos de diversos dueños

Nota de Vélez al 2745: "L. 43,Tít. 28, Part. 3ª - Cód. Francés, artículo 673 - Holandés, 710 (*) - Napolitano, 594".

Comentario: (*) Goyena cita el artículo 710, § 2 del Holandés. Transcribe, además, LL. 7 al fin y 8 al principio, (aunque las refiere como 8 y 9) Tit. 1, Lib. 41 Digesto y 19 al principio, Tít. 3, Lib. 10, Digesto.

2746. El que poseyere terrenos cuyos límites estuvieren confundidos con los de un terreno colindante, repútase condómino con el poseedor de ese terreno, y tiene derecho para pedir que los límites confusos se investiguen y se demarquen.

Condominio por confusión de límites

Código Civil

Nota de Vélez al 2746: "L. 10,Tít. 15, Part. 6ª - Marcadé, sobre el artículo 646 - Zachariae, § 320 - Sobre la materia de este Capítulo, Curasson, Traité de actions possessoires et du bornage - Maynz, § 360. La accón conocida bajo el nombre de acción finium regundorum tiende solo a reglar los límites de dos mundos que no son comunes. La acción de deslinde es muy distinta de la acción reivindicatoria, que se da cuando los límites no estuviesen confundidos, y los terrenos se hallasen ya demarcados. La acción por confusión de límites es una de esas acciones de las cuales cada una de las partes es a la vez demandante y demandado, y debe por consiguiente probar su derecho".

2747. Cuando los límites de los terrenos estén cuestionados, o cuando hubiesen quedado sin mojones por haber sido éstos destruidos, la acción competente a los colindantes es la acción de reivindicación para que a uno de los poseedores se le restituya el terreno en cuya posesión estuviese el otro.

2748. La acción de deslinde tiene por antecedente indispensable la contigüidad y confusión de dos predios rústicos. Ella no se da para dividir los predios urbanos.

Nota de Vélez al 2748: "Maynz, § 360 - LL. 2, 4, 5 y 6, Tít. 1, Lib. 10, Digesto".

2749. Esta acción compete únicamente a los que tengan derechos reales sobre el terreno, contra el propietario del fundo contiguo.

Nota de Vélez al 2749: "L. 4,Tít. 1, Lib. 10, Digesto - Demolombe, tomo XI, n°s. 259 y sgtes. - Duranton, tomo V, n°s. 253 y sgtes. - Merlin, Rép. verb. Bornage, n° 3".

2750. Puede dirigirse contra el Estado respecto de los terrenos dependientes del dominio privado. El deslinde de los fundos que dependen del dominio público corresponde a la jurisdicción administrativa.

Nota de Vélez al 2750: "Demolombe, tomo XI, n°s. 260 y 263 - Pardessus, tomo I, n° 118 - Véase Foucart, Droit Administ..tomo II, n° 794".

2751. La posesión de buena fe de mayor parte de terrenos que la que expresan los títulos, no aprovecha al que la ha tenido.

2752. Los gastos en mejoras de la línea separativa son comunes a los colindantes; pero cuando la demarcación fuese precedida por investigación de límites, los gastos del deslinde se repartirán proporcionalmente entre ellos, según la extensión del terreno de cada uno.

2753. El deslinde de los terrenos puede hacerse entre los colindantes por acuerdo entre ellos que conste de escritura pública. Bajo otra forma será de ningún valor. El acuerdo, la mensura y todos los antecedentes que hubiesen concurrido a formarlo deben presentarse al juez para su aprobación; y si fuese aprobado, la escritura otorgada por personas capaces, y la mensura practicada, servirán en adelante como título de propiedad, siempre que no se causare perjuicio a tercero. En lo sucesivo, el acto puede únicamente ser atacado por las causas que permiten volver sobre una convención.

Nota de Vélez al 2753:"Aubry y Rau, § 199".

2754. El deslinde judicial se hará por agrimensor, y la tramitación del juicio, será la que prescriban las leyes de procedimiento.

Nota de Vélez al 2754: "Véase L. 2,Tít, 4, Lib. 3, Fuero Real - L. 10,Tít. 15, Part. 6ª".

2755. No siendo posible designar los límites de los terrenos, ni por los vestigios antiguos ni por la posesión, la parte dudosa de los terrenos será dividida entre los colindantes, según el juez lo considere conveniente.

Nota de Vélez al 2755: "L. 10,Tít. 15, Part. 6ª".

Cobro de medianería

Normas procesales

Código Procesal

Art. 5° del C. P. Nacional. Reglas Generales. La competencia se determinará por la naturaleza de las pretensiones deducidas en la demanda y no por las defensas opuestas por el demandado. Con excepción de los casos de prórroga expresa o tácita, cuando procediere y sin perjuicio de las reglas especiales contenidas en este Código o en otras leyes, será juez competente:

1º) Cuando se ejerciten acciones reales sobre bienes inmuebles, el del lugar donde esté situada la cosa litigiosa. Si éstas fuesen varias o una sola pero situada en diferentes jurisdicciones judiciales, será el del lugar de cualquiera de ellas o de alguna de sus partes, siempre que allí tenga su domicilio el demandado. No concurriendo tal circunstancia, será el del lugar en que esté situada cualquiera de ellas, a elección del actor.

La misma regla regirá respecto de las acciones posesorias, interdictos, restricción y límites del dominio, medianería, declarativa de la prescripción adquisitiva, mensura y deslinde y división de condominio.

Ley provincial 5827 

Código Procesal Provincial

Art. 320 del C. P. Provincial. Juicio Sumario. Tramitarán por juicio sumario:

1º) (Según Ley 11.593, art. 1). Los procesos de conocimiento hasta la suma de ciento cincuenta mil pesos ($ 150.000) exceptuados aquellos de competencia de la Justicia de Paz, que se regirán por la ley respectiva.

2º) Cualquiera sea su monto, las controversias que versen sobre:...

e) Cobro de medianería.

f) Obligación de otorgar escritura pública y resolución de contrato de compraventa de inmuebles.

g) Cuestiones relacionadas con restricciones y límites del dominio o sobre condominio de muros y cercos, y en particular, las que susciten con motivo de la vecindad urbana o rural...

Doctrina Nacional

Jurisprudencia Nacional

"Un condómino puede demandar la totalidad del crédito por medianería que le compete tanto a él como a los restantes comuneros, esto es así en razón que la deuda por medianería es una carga real, y funciona tanto pasiva como activamente. Por otra parte de las normas que gobiernan el condominio, el artículo 2709 del C. Civil colocaría a este copropietario en el carácter de gestor oficioso, con todas las consecuencias del caso (arts. 2288 y ss. del C.Civ.) y el artículo 2685 del mismo cuerpo legal lo faculta para los llamados "actos conservatorios", participando de dicho carácter una demanda por cobro de medianería".

"El artículo 4022 del Código Civil, reformado por Ley 17711 preceptúa que: "La prescripción operada con relación a la obligación establecida en el art. 2726 puede ser invocada para eximirse de abonar la medianería en el supuesto del art. 2736 hasta la altura del muro de cerramiento forzoso". La base de la prescriptibilidad de la presente acción, se halla sujeta al término de diez años que edita el artículo 4023 del mismo cuerpo legal, dado que no existe otro plazo específico legislado para el supuesto sub-examen. Dicho plazo que debe computarse según se trate de muro encaballado y hasta la altura del cerramiento forzoso, arranca desde la construcción; en cambio en la extensión de la pared que exceda esa altura el plazo se computa desde que el vecino se sirve de él".