1.
Instrumentación. Los
contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas,
deberán formalizarse
por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio
de ejecución, se considerará como
plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio
y su actualización los determinará el juez de acuerdo al
valor y práctica de plaza.
En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso
legal al momento de concertarse. Será nula, sin perjuicio de la validez del contrato,
la cláusula por la cual se convenga el pago
en moneda que no tenga curso legal. En este caso el precio quedará sujeto a la
determinación judicial.
2. Plazos. Para los contratos que se celebren
a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo
mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles,
será de dos (2) años. Dicho plazo mínimo será de tres (3) años para los restantes
destinos. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados
como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.
Quedan
excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente
ley:
a) Las contrataciones para sedes de embajadas,
consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas
a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden, con fines
de turismo, en zonas aptas
para ese destino. Cuando el plazo
del alquiler supere los seis (6) meses, se presumirá que el contrato no es con
fines de turismo;
c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados
a la guarda de animales,
vehículos u otros objetos y los garajes
y los espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines
que hubieran sido locados, por separado a los efectos de la guarda de animales,
vehículos u otros objetos;
d) Las locaciones de puestos en mercados o
ferias;
e) Las locaciones
en que los Estados
nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos
sean parte como inquilinos.
3. Ajustes. Para el ajuste del
valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales
que publiquen los institutos de
Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serán
válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al
valor mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en
el inmueble arrendado.
4. Fianzas o depósitos en garantía. Las cantidades entregadas
en concepto de fianza
o depósito en garantía,
deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas reajustadas
por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar
la locación.
5.Intimación de pago. Previamente a la demanda
de desalojo por falta de pago de alquileres,
el locador deberá intimar
fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que
nunca será inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción
de la intimación, consignando el
lugar de pago.
6. Períodos de pago. El
precio del arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a
períodos mensuales.
7. Pagos anticipados. Para los contratos
que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario:
a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes.
b) Depósitos de
garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente
a un mes de alquiler por cada año de locación contratado.
c) El pago
del valor llave o equivalente.
La violación de estas disposiciones facultará
al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente
actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas
serán soportadas por el locador.
8.Resolución anticipada.
El locatario podrá, transcurridos los seis (6) primeros meses de vigencia de la
relación locativa, resolver
la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador
con una antelación mínima de sesenta (60) días de la fecha en que reintegrará
lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer
año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto
de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento
de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido
dicho lapso.
9. Continuadores del locatario. En caso de
abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá
ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual,
por quienes acrediten haber convivido
y recibido del mismo ostensible trato
familiar.
De la promoción de locaciones destinadas a vivienda:Arts. 10 a 20.
Disposiciones complementarias:Arts. 21 a 30.
Jurisprudencia
sobre rescisión anticipada
"La posibilidad prevista por el art. 8 de la
ley 23091 de resolver anticipadamente el contrato
por el locatario, es un aspecto renunciable anticipadamente, en cuanto beneficia
a éste. Pese a que la normativa de dicha ley sea de orden público (art. 29), si
los contratantes convinieron un plazo menor al determinado por el citado art.
8, sin adicionar sanción indemnizatoria en favor de los locadores, el debate se
instala en el área de los derechos disponibles,
pues al tratarse de derechos patrimoniales bien pueden autocomponer esa causal
extintiva del contrato sin menoscabar la premisa del orden público".
"En las locaciones de
inmuebles por plazo determinado, al locatario le está permitido resolver la
contratación transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la locación
y no antes (art. 8 de la ley 23.091). Pero ello no altera la circunstancia de
que si el locatario hiciere uso de la opción resolutoria dentro del primer mes
de vigencia de la locación, deberá abonar al locador (además de los meses que
integran el mínimo legal), en concepto de indemnización, una suma equivalente
a un mes y medio de alquiler".
Art.
3º de la Ley 25.820.- "Sustitúyese el texto del artículo 11 de la
Ley 25.561 por el siguiente:
Art.
11. - Las obligaciones
de dar sumas de dinero existentes al 6 de enero de 2002, expresadas en Dólares
Estadounidenses u otra moneda extranjera, no vinculadas al sistema financiero,
cualquiera sea su origen o naturaleza, haya o no
mora del deudor, se convertirán a razón de Un Dolar Estadounidense (U$S 1)
= Un Peso ($ 1), o su equivalente en otra moneda extranjera, resultando aplicable
la normativa vigente en cuanto al Coeficiente de Estabilización de Referencia
(CER) o el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS), o el que en el futuro los
reemplace, según sea el caso. Si por aplicación de los coeficientes correspondientes,
el valor
resultante de la cosa,
bien o prestación, fuere superior o inferior al del momento de pago, cualquiera
de las partes podrá solicitar un reajuste equitativo del precio.
En el caso de obligaciones de
tracto sucesivo o de cumplimiento diferido este reajuste podrá ser solicitado
anualmente, excepto que la duración del contrato fuere menor o cuando la diferencia
de los valores resultare notoriamente desproporcionada. De no mediar
acuerdo a este respecto, la justicia decidirá sobre el particular. Este
procedimiento no podrá ser requerido por la parte que se hallare en mora y ésta
le resultare imputable. Los jueces llamados a entender en los conflictos que
pudieran suscitarse por tales motivos, deberán arbitrar medidas tendientes a preservar
la continuidad de la relación contractual de modo equitativo para las partes.
De no mediar acuerdo entre las partes, las mismas quedan facultadas para seguir
los procedimientos de mediación vigentes en las respectivas jurisdicciones y ocurrir
ante los tribunales
competentes para dirimir sus diferencias. En este caso, la parte deudora
no podrá suspender los pagos a cuenta ni la acreedora negarse a recibirlos.
El Poder Ejecutivo nacional queda facultado a dictar disposiciones aclaratorias
y reglamentarias sobre situaciones específicas, sustentadas en la doctrina del
artículo 1198 del
Código
Civil y el principio del esfuerzo compartido. La presente norma
no modifica las situaciones ya resueltas mediante
acuerdos privados y/o sentencias judiciales".
Art.
11 de la Ley 25.561 (sustituido). "Las prestaciones dinerarias exigibles
desde la fecha de promulgación de la presente ley, originadas en contratos celebrados
entre particulares, sometidos a normas de derecho privado, pactados en dólares
u otra moneda extranjera o en los que se hubiesen establecido cláusulas de ajuste
en dólares u otra moneda extranjera, quedan sometidas a la siguiente regulación:
1) las prestaciones serán canceladas en pesos a la relación de cambio un peso($ 1) = un dolar estadounidense (u$s 1), en concepto de pago a cuenta de
la suma que, en definitiva, resulte de los procedimientos que se establecen seguidamente;
2) las partes negociarán la reestructuración de sus obligaciones recíprocas, procurando
compartir de modo equitativo los efectos de la modificación de la relación de
cambio que resulte de la aplicación de lo dispuesto en el artículo 2° de la presente
ley, durante un plazo
no mayor a ciento ochenta (180) días. Acordadas las nuevas condiciones,
se compensarán las
diferencias que, eventualmente, existan entre los pagos dados a cuenta y los valores
definitivamente acordados; 3) de no mediar acuerdo
entre las partes, las mismas quedan facultadas para seguir los procedimientos
de mediación vigentes
en las respectivas jurisdicciones y ocurrir ante los tribunales
competentes para dirimir sus diferencias. En este caso, la parte deudora no
podrá suspender los pagos a cuenta ni la acreedora negarse a recibirlos. El Poder
Ejecutivo nacional queda facultado a dictar disposiciones aclaratorias y reglamentarias
sobre situaciones específicas, sustentadas en la doctrina del
artículo 1198
del
Código Civil y el principio del esfuerzo compartido".
El
Artículo 2º del Decreto
Nº 762/02exceptúa del CER a contratos de locación de inmuebles
con destino a vivienda familiar y única.
Pero,
el mismo Decreto, en su Artículo3ºestablece una actualización, siempre para los contratos que se hayan hecho
en moneda extranjera y pesificados, en función de la aplicación de un Coeficiente
de Variación Salarial (C.V.S.).
El
Colegio de Abogados de San Martín (Pcia. de Bs. As.) ofrece los servicios
de su Centro de Mediación, a efectos de intentar derimir los conflictos que se
susciten entre las partes en el ámbito de la normativa del art. 11 de la Ley 25.561.
Días lunes y jueves de 10 a 12 hs. en su sede de Ricardo Balbín N° 1750 de Gral
San Martín.
Dispónese
que los inmuebles
que carezcan de autorización, permiso, habilitación, licencia y sus equivalentes,
otorgado por la autoridad administrativa
competente,
para la explotación de hotel
residencial, pensión familiar u otro tipo de establecimiento asimilable,
no gozarán de aptitud comercial para dicha explotación considerándose las relaciones
existentes o futuras con sus ocupantes, locación, debiendo regirse en lo sucesivo
por las normas en vigencia en esta última materia.
Estarán
caracterizadas de igual forma las relaciones existentes o futuras en aquellos
establecimientos comerciales oportunamente habilitados a partir de quedar firme
el acto administrativo o la sentencia judicial correspondiente que determine el
retiro de dicha autorización comercial.
Artículo
1º. Modificase la
Reglamentación de la Ley de Impuesto al Valor Agregado, texto ordenado en 1997
y sus modificaciones, aprobada por el articulo 1º del Decreto N' 692 de fecha
11 de junio de 1998 y sus modificaciones, de la siguiente forma:
a)…
b)
Sustitúyese el artículo 38 por el siguiente:
"Artículo
38. No será procedente la exención mencionada en el punto 22 del
inciso h) del primer párrafo del artículo 7º de la ley cuando se trate de locaciones
temporarias de inmuebles
en edificios en los que se realicen prestaciones de servicios asimilables a las
comprendidas en el punto 2 del inciso e) del artículo 3º de la ley.
La exención dispuesta en
el segundo párrafo del referido punto 22, será de aplicación cuando el
precio del alquiler por unidad, por locatario y por periodo mensual, determinado
de acuerdo con lo convenido en el contrato, sea igual o inferior a mil quinientos
pesos ($1.500). A estos efectos deberá adicionarse a dicho precio los montos que
por cualquier concepto se estipulen como complemento del mismo prorrateados en
los meses de duración del contrato.
c)
Incorpórase a continuación del artículo 49, el siguiente:
"Locación de inmuebles"
"Artículo...
- A fines de lo dispuesto en el artículo 10 de la ley, tratándose de locaciones
de inmuebles gravadas, la base imponible será la que resulte de adicionar al precio convenido en el respectivo contrato,
los montos que por cualquier otro concepto se estipulen como complemento del mismo,
excepto los importes correspondientes a gravámenes, expensas
y demás gastos por tasas
y servicios que el locatario tome a su cargo.
Artículo
2º. Las disposiciones del presente decreto entrarán
en vigencia el día de su publicación en el Boletín
Oficial y surtirán efecto para los
hechos imponibles que se perfeccionen a partir del 1º de mayo de 2001, inclusive.
Artículo
3º. De forma.
Datos
útiles:
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Inmobiliaria Argentina: Av.
Independencia 942, Tel. 4300-0768, Cap. Fed.
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de Capacitación de la Cámara
Inmobiliaria Argentina: Estados Unidos
984, Tel. 4300-2272.
Cap. Fed.
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Paseo Colón 823, Tel. 4361-8778.
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de Inquilinos de Argentina: Lavalle
1569, piso 2°, Of. 228, Tel. 4372-4833. Cap. Fed.
Asociación
Defensa de los Inquilinos:
Perón 1515, piso 10, Of. D, Tel. 4371-7460. Cap.Fed.
Unión
Argentina de Inquilinos: Talcahuano
291, piso 4°, Tel. 4382-3319. Cap. Fed.