Locaciones urbanas

¿Nuevo contrato o prórroga del anterior?

Ley Nº 23.091

1. Instrumentación. Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza. (*)

En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concertarse. Será nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso el precio quedará sujeto a la determinación judicial.

Comentario: (*) Jurisprudencia: Desalojo con contrato verbal. Prueba del contrato de locación verbal.

2. Plazos. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos (2) años. Dicho plazo mínimo será de tres (3) años para los restantes destinos. Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados.

Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:

a) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, así como también las destinadas a personal diplomático y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales;

b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden, con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis (6) meses, se presumirá que el contrato no es con fines de turismo;

c) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehículos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines que hubieran sido locados, por separado a los efectos de la guarda de animales, vehículos u otros objetos;

d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias;

e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.

3. Ajustes. Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.

4. Fianzas o depósitos en garantía. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación.

5. Intimación de pago. Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

6. Períodos de pago. El precio del arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales.

7. Pagos anticipados. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario:

a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes.

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado.

c) El pago del valor llave o equivalente.

La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.

8. Resolución anticipada. El locatario podrá, transcurridos los seis (6) primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta (60) días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

9. Continuadores del locatario. En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.

De la promoción de locaciones destinadas a vivienda: Arts. 10 a 20.

Disposiciones complementarias: Arts. 21 a 30.

Facultad resolutoria anticipada

Jurisprudencia sobre rescisión anticipada

"La posibilidad prevista por el art. 8 de la ley 23091 de resolver anticipadamente el contrato por el locatario, es un aspecto renunciable anticipadamente, en cuanto beneficia a éste. Pese a que la normativa de dicha ley sea de orden público (art. 29), si los contratantes convinieron un plazo menor al determinado por el citado art. 8, sin adicionar sanción indemnizatoria en favor de los locadores, el debate se instala en el área de los derechos disponibles, pues al tratarse de derechos patrimoniales bien pueden autocomponer esa causal extintiva del contrato sin menoscabar la premisa del orden público". "En las locaciones de inmuebles por plazo determinado, al locatario le está permitido resolver la contratación transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la locación y no antes (art. 8 de la ley 23.091). Pero ello no altera la circunstancia de que si el locatario hiciere uso de la opción resolutoria dentro del primer mes de vigencia de la locación, deberá abonar al locador (además de los meses que integran el mínimo legal), en concepto de indemnización, una suma equivalente a un mes y medio de alquiler".

Artículo 3 de la Ley Nº 25.820

Art. 3º de la Ley 25.820.- "Sustitúyese el texto del artículo 11 de la Ley 25.561 por el siguiente:

Art. 11. - Las obligaciones de dar sumas de dinero existentes al 6 de enero de 2002, expresadas en Dólares Estadounidenses u otra moneda extranjera, no vinculadas al sistema financiero, cualquiera sea su origen o naturaleza, haya o no mora del deudor, se convertirán a razón de Un Dolar Estadounidense (U$S 1) = Un Peso ($ 1), o su equivalente en otra moneda extranjera, resultando aplicable la normativa vigente en cuanto al Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) o el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS), o el que en el futuro los reemplace, según sea el caso.
Si por aplicación de los coeficientes correspondientes, el
valor resultante de la cosa, bien o prestación, fuere superior o inferior al del momento de pago, cualquiera de las partes podrá solicitar un reajuste equitativo del precio.
En el caso de obligaciones de tracto sucesivo o de cumplimiento diferido este reajuste podrá ser solicitado anualmente, excepto que la duración del contrato fuere menor o cuando la diferencia de los valores resultare notoriamente desproporcionada.
De no mediar acuerdo a este respecto, la justicia decidirá sobre el particular.
Este procedimiento no podrá ser requerido por la parte que se hallare en mora y ésta le resultare imputable.
Los jueces llamados a entender en los conflictos que pudieran suscitarse por tales motivos, deberán arbitrar medidas tendientes a preservar la continuidad de la relación contractual de modo equitativo para las partes.
De no mediar acuerdo entre las partes, las mismas quedan facultadas para seguir los procedimientos de mediación vigentes en las respectivas jurisdicciones y ocurrir ante los tribunales competentes para dirimir sus diferencias.
En este caso, la parte deudora no podrá suspender los pagos a cuenta ni la acreedora negarse a recibirlos.
El Poder Ejecutivo nacional queda facultado a dictar disposiciones aclaratorias y reglamentarias sobre situaciones específicas, sustentadas en la doctrina del artículo 1198 del Código Civil y el principio del esfuerzo compartido.
La presente norma no modifica las situaciones ya resueltas mediante acuerdos privados y/o sentencias judiciales".

Art. 11 de la Ley 25.561 (sustituido). "Las prestaciones dinerarias exigibles desde la fecha de promulgación de la presente ley, originadas en contratos celebrados entre particulares, sometidos a normas de derecho privado, pactados en dólares u otra moneda extranjera o en los que se hubiesen establecido cláusulas de ajuste en dólares u otra moneda extranjera, quedan sometidas a la siguiente regulación: 1) las prestaciones serán canceladas en pesos a la relación de cambio un peso ($ 1) = un dolar estadounidense (u$s 1), en concepto de pago a cuenta de la suma que, en definitiva, resulte de los procedimientos que se establecen seguidamente; 2) las partes negociarán la reestructuración de sus obligaciones recíprocas, procurando compartir de modo equitativo los efectos de la modificación de la relación de cambio que resulte de la aplicación de lo dispuesto en el artículo 2° de la presente ley, durante un plazo no mayor a ciento ochenta (180) días. Acordadas las nuevas condiciones, se compensarán las diferencias que, eventualmente, existan entre los pagos dados a cuenta y los valores definitivamente acordados; 3) de no mediar acuerdo entre las partes, las mismas quedan facultadas para seguir los procedimientos de mediación vigentes en las respectivas jurisdicciones y ocurrir ante los tribunales competentes para dirimir sus diferencias. En este caso, la parte deudora no podrá suspender los pagos a cuenta ni la acreedora negarse a recibirlos. El Poder Ejecutivo nacional queda facultado a dictar disposiciones aclaratorias y reglamentarias sobre situaciones específicas, sustentadas en la doctrina del artículo 1198 del Código Civil y el principio del esfuerzo compartido".

El Artículo 2º del Decreto Nº 762/02 exceptúa del CER a contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda familiar y única.

Pero, el mismo Decreto, en su Artículo3º establece una actualización, siempre para los contratos que se hayan hecho en moneda extranjera y pesificados, en función de la aplicación de un Coeficiente de Variación Salarial (C.V.S.). 

El Colegio de Abogados de San Martín (Pcia. de Bs. As.) ofrece los servicios de su Centro de Mediación, a efectos de intentar derimir los conflictos que se susciten entre las partes en el ámbito de la normativa del art. 11 de la Ley 25.561. Días lunes y jueves de 10 a 12 hs. en su sede de Ricardo Balbín N° 1750 de Gral San Martín.

Locación encubierta - Artículo 27 de la ley 23.091

Dispónese que los inmuebles que carezcan de autorización, permiso, habilitación, licencia y sus equivalentes, otorgado por la autoridad administrativa competente, para la explotación de hotel residencial, pensión familiar u otro tipo de establecimiento asimilable, no gozarán de aptitud comercial para dicha explotación considerándose las relaciones existentes o futuras con sus ocupantes, locación, debiendo regirse en lo sucesivo por las normas en vigencia en esta última materia.

Estarán caracterizadas de igual forma las relaciones existentes o futuras en aquellos establecimientos comerciales oportunamente habilitados a partir de quedar firme el acto administrativo o la sentencia judicial correspondiente que determine el retiro de dicha autorización comercial.

Decreto 616/2001

Artículo 1º. Modificase la Reglamentación de la Ley de Impuesto al Valor Agregado, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones, aprobada por el articulo 1º del Decreto N' 692 de fecha 11 de junio de 1998 y sus modificaciones, de la siguiente forma:

a)…

b) Sustitúyese el artículo 38 por el siguiente:

"Artículo 38. No será procedente la exención mencionada en el punto 22 del inciso h) del primer párrafo del artículo 7º de la ley cuando se trate de locaciones temporarias de inmuebles en edificios en los que se realicen prestaciones de servicios asimilables a las comprendidas en el punto 2 del inciso e) del artículo 3º de la ley.

La exención dispuesta en el segundo párrafo del referido punto 22, será de aplicación cuando el precio del alquiler por unidad, por locatario y por periodo mensual, determinado de acuerdo con lo convenido en el contrato, sea igual o inferior a mil quinientos pesos ($1.500). A estos efectos deberá adicionarse a dicho precio los montos que por cualquier concepto se estipulen como complemento del mismo prorrateados en los meses de duración del contrato.

c) Incorpórase a continuación del artículo 49, el siguiente:

"Locación de inmuebles"

"Artículo... - A fines de lo dispuesto en el artículo 10 de la ley, tratándose de locaciones de inmuebles gravadas, la base imponible será la que resulte de adicionar al precio convenido en el respectivo contrato, los montos que por cualquier otro concepto se estipulen como complemento del mismo, excepto los importes correspondientes a gravámenes, expensas y demás gastos por tasas y servicios que el locatario tome a su cargo.

Artículo 2º. Las disposiciones del presente decreto entrarán en vigencia el día de su publicación en el Boletín Oficial y surtirán efecto para los hechos imponibles que se perfeccionen a partir del 1º de mayo de 2001, inclusive.

Artículo 3º. De forma.

Datos útiles:

Cámara Inmobiliaria Argentina: Av. Independencia 942, Tel. 4300-0768, Cap. Fed.

Instituto de Capacitación de la Cámara Inmobiliaria Argentina: Estados Unidos 984, Tel. 4300-2272. Cap. Fed.

Cámara Argentina de la Construcción: Av. Paseo Colón 823, Tel. 4361-8778.

Asociación de Inquilinos de Argentina: Lavalle 1569, piso 2°, Of. 228, Tel. 4372-4833. Cap. Fed.

Asociación Defensa de los Inquilinos: Perón 1515, piso 10, Of. D, Tel. 4371-7460. Cap.Fed.

Unión Argentina de Inquilinos: Talcahuano 291, piso 4°, Tel. 4382-3319. Cap. Fed.

 

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