Art.
2611.- Las restricciones impuestas al
dominio privado sólo en el interés público, son regidas por el derecho
administrativo.
Nota de Vélez al 2611: "Las restricciones
impuestas al dominio por sólo el interés público, por
la salubridad o seguridad del pueblo, o en consideración a la religión,
aunque se ven en casi todos los Códigos, son extrañas al Derecho
Civil. La Ley
de Partida, por ejemplo, prohíbe que ningún edificio se
arrime a las iglesias, porque, dice, la iglesia es casa santa de Dios. L.
24,Tít. 32, Part. 3ª - La Ley
Romana prohíbe edificar cerca del palacio de los príncipes
por una razón muy singular: Nam
imperio magna ab universis secreta debentur. Las leyes u ordenanzas
sobre la alineación de los edificios, establecimientos de fábricas,
bosques propios para la marina, cultivo de tabaco por el estanco de ese ramo
de comercio, etc., no crean relaciones de derecho entre los particulares,
y no pueden, por lo unto, entrar en un Código Civil.
Las restricciones al dominio privado en mira do salvar otros derechos de las
propiedades contiguas son principalmente el único objeto de esto Título.
Y si agregamos disposiciones sobre la libre transmisión de los bienes,
es en el interés de esos mismos bienes.
En casi todos los Códigos y libros de derecho esas restricciones se
cuentan en el número de las servidumbres, lo que es equivocar los antecedentes
indispensables y todas las condiciones de las servidumbres. Las restricciones
y límites que en esto Título imponemos al dominio son recíprocamente
impuestos a los propietarios vecinos por su interés respectivo, y no
suponen una heredad dominante, ni una heredad sirviente. Estas disposiciones
no tienen en realidad otro objeto que el de determinar los limites en los
cuales debe restringirse el ejercicio normal del derecho de propiedad, o de
conciliar los intereses opuestos de los propietarios vecinos. Véase
Maynz,
§ 210 - Zachariae, §
316, nota 3 - Marcadé, sobre el artículo
639".
Art. 2612. El propietario de un inmueble
no puede obligarse a no enajenarlo, y si lo hiciere la enajenación será válida,
sin perjuicio de las acciones personales que el acto puede constituir contra
él.
Art. 2613. Los donantes o testadores
no pueden prohibir a los donatarios o sucesores en sus derechos, que enajenen
los bienes muebles o inmuebles que les donaren o dejaren en testamento, por
mayor término que el de diez años.
Art. 2614. Los propietarios
de bienes raíces no pueden constituir sobre ellos derechos enfitéuticos,
ni imponerles censos
ni rentas
que se extiendan a mayor término que el de
cinco años, cualquiera sea el fin de la imposición; ni hacer en ellos
vinculación alguna. (Artículo sustituido
por Ley
25.509).
Art.
2615.- El propietario de un fundo no puede hacer excavaciones ni abrir
fosos en su terreno que puedan causar la ruina de los edificios o plantaciones
existentes en el fundo vecino, o de producir desmoronamientos de tierra. Nota de Vélez al 2615: "Toullier, tomo
III, nº 227 -- Duranton, tomo
V, nº 361 - Aubry y Rau, §§
194 y 198. No es posible determinar las distancias de los vecinos
edificios vecinos a las cuales puedan hacerse excavaciones o abrirse fosos.
El peligro que puede sobrevenir a los edificios depende en mucha parte de
la clase del terreno, ya sea piedra o tierra sólida, o por el contrario,
arena o tierra deleznable; y también de la clase del edificio vecino
que puede ser de un gran peso o sólo tener por ese lado paredes sencillas
y meramente divisorias. En un caso de duda, los jueces con informes de peritos,
resolverán sobre la distancia a que puede abrirse un foso, y el género
de calza que debe tener para evitar derrumbes.
Art.
2616. Todo propietario debe mantener sus edificios de manera que la caída,
o los materiales que de ellos se desprendan no puedan dañar a los vecinos
o transeúntes, bajo la pena de satisfacer los
daños e intereses que por su negligencia les causare.
Nota de Vélez al 2616: "Cód.
de Luisiana, artículo
666".
Art. 2617.
El propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios
dueños, ni por contrato, ni por actos de última voluntad. (Por
Ley 13.512
se dispone que, el artículo 2617 del Código Civil, queda derogado
a los efectos de dicha ley).
Nota de Vélez al 2617: "La mayoría
de los códigos extranjeros lo permiten, entrando luego a legislar sobre las
escaleras o pasadizos de las diversas partes del edificio. La división horizontal,
dando a uno los bajos y a otro los altos, crea necesariamente cuestiones entre
ellos, o sobre servidumbres, o sobre los lugares que son indispensables para
el tránsito en los diversos altos de un edificio. En tales casos, la propiedad
del que ocupa el suelo no puede ser definida, y sin duda que no podría mudar
sus formas".
Art.
2618. Las
molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos,
vibraciones o daños similares por el ejercicio de actividades en inmuebles
vecinos, no deben exceder la normal
tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare
autorización administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la
indemnización de los daños o la cesación de tales molestias.
En la aplicación de esta disposición el juez debe contemporizar las exigencias
de la producción y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo
tendrá en cuenta la prioridad en el uso.
El juicio tramitará sumariamente. (texto según Ley
17.711).
Art. 2620. Los trabajos o las obras que
sin causar a los vecinos un perjuicio positivo, o un ataque a su derecho de
propiedad, tuviesen simplemente por resultado privarles de ventajas que gozaban
hasta entonces, no les dan derecho para una indemnización de daños y perjuicios.
Art.
2621.- Nadie puede construir cerca de una pared medianera o divisoria,
pozos, cloacas, letrinas, acueductos que causen humedad; establos, depósitos
de sal o de materias corrosivas, artefactos que se mueven por vapor, u otras
fábricas, o empresas peligrosas a la seguridad, solidez y salubridad de los
edificios, o nocivas a los vecinos, sin guardar las distancias prescriptas
por los reglamentos y usos del país, todo sin perjuicio de lo dispuesto en
el artículo anterior.
A falta de reglamentos, se recurrirá a juicio de peritos.
Art.
2622. El que quiera hacer una chimenea, o un fogón u hogar, contra una
pared medianera, debe hacer construir un contramuro de ladrillo o piedra de
dieciséis centímetros de espesor.
Nota
de Vélez al 2622: "Cód.
de Luisiana, artículo
689".
Art. 2623.
El que quiera hacer un horno o fragua contra una pared medianera, debe dejar
un vacío o intervalo, entre la pared y el horno o fragua de dieciséis centímetros.
Art.
2624. El que quiera
hacer pozos, con cualquier objeto que sea, contra una pared medianera o no
medianera, debe hacer un contramuro de treinta centímetros de espesor.
Nota
de Vélez al 2624: "Cód. de Luisiana, artículo
691". Art.
2625.- Aun separados de las paredes medianeras o divisorias, nadie
puede tener en su casa depósitos de aguas estancadas, que puedan ocasionar
exhalaciones infestantes, o infiltraciones nocivas, ni hacer trabajos que
transmitan a las casas vecinas gases fétidos, o perniciosos, que no resulten
de las necesidades o usos ordinarios; ni fraguas, ni máquinas que lancen humo
excesivo a las propiedades vecinas.
Art.
2626.- El propietario del terreno contiguo a una pared divisoria puede
destruirla cuando le sea indispensable o para hacerla más firme o para hacerla
de carga, sin indemnización alguna al propietario o condómino de pared, debiendo
levantar inmediatamente la nueva pared.
Art.
2627.- Si para cualquier obra fuese indispensable poner andamios, u otro
servicio provisorio en el inmueble del vecino, el dueño de éste no tendrá
derecho para impedirlo, siendo a cargo del que construyese la obra la indemnización
del daño que causare.
Art.
2628.- El propietario de una heredad no puede tener en ella árboles sino
a distancia de tres metros de la línea divisoria con el vecino, o sea la propiedad
de este predio rústico o urbano, esté o no cercado, o aunque sean ambas heredades
de bosques. Arbustos no pueden tenerse sino a distancia de un metro. Nota
de Vélez al 2628: "Véase
Cód.
Francés, artículo
671 - Italiano,
579 (ahora
892) - Holandés,
713 - Napolitano,
592 - Marcadé, sobre el artículo
671 - Demolombe, tomo XI, nºs.
488 y 490 - Duranton, tomo
V, nº 386 - Aubry y Rau, §
197, letra A".
Art.
2629.- Si las ramas de algunos árboles se extendiesen sobre las construcciones,
jardines,
o patios vecinos, el dueño de éstos tendrá derecho para pedir que se corten
en todo lo que se extendiesen en su propiedad; y si fuesen las raíces las
que se extendiesen en el suelo vecino, el dueño del suelo podrá hacerlas cortar
por sí mismo, aunque los árboles, en uno y otro caso estén a las distancias
fijadas por la ley.
Art. 2631. Cuando por la costumbre del
pueblo, los edificios se hallen construidos de manera que las goteras de una
parte de los tejados caigan sobre el suelo ajeno, el dueño del suelo
no tiene derecho para impedirlo. Una construcción semejante no importa
una servidumbre del predio que recibe las goteras, y el dueño de él
puede hacer construcciones sobre la pared divisoria que priven el goteraje
del predio vecino, pero con la obligación de hacer las obras necesarias
para que el agua caiga en el predio en que antes caía.
Nota
de Vélez al 2631: "Cuando por las costumbres de Roma
era permitido al vecino echar las goteras de su tejado sobre el terreno ajeno,
era preciso, para privarle de este derecho, una servidumbre convencional,
stillicidii non avertendi. Si por las costumbres de otros pueblos
no podía el vecino echar las goteras de su tejado sobre el suelo ajeno, para
tener el derecho de hacerlo, era también preciso una servidumbre convencional.
La Ley de Partida pone como necesaria la convención entre los vecinos para
que una casa tenga la servidumbre de recibir el agua de los tejados de la
otra que vengan por canal o por caño, o de otra guisa. L.
2,Tít. 31, Part. 3ª. En los pueblos de la República, por la construcción
de las casas, que concluyen en dos planos inclinados, ha habido la costumbre
de echar sobre el terreno vecino, las goteras de los tejados, sin constituirse
por esto una servidumbre".
Art. 2632. El propietario de una heredad
por ningún trabajo u obra puede hacer correr por el fundo vecino las
aguas de pozos que él tenga en su heredad, ni las del servicio de su
casa, salvo lo que en adelante se dispone sobre las aguas naturales o artificiales
que hubiesen sido llevadas, o sacadas allí para las necesidades de
establecimientos industriales.
Art. 2633. El propietario está
obligado en todas circunstancias a tomar las medidas necesarias para hacer
correr las aguas que no sean pluviales o de fuentes, sobre terreno que le
pertenezca o sobre la vía pública.
Art. 2634. El propietario de una heredad
no puede por medio de un cambio que haga en el nivel de su terreno, dirigir
sobre el fundo vecino las aguas pluviales que caían en su heredad.
Art. 2635. Las aguas pluviales pertenecen
a los dueños de las heredades donde cayesen, o donde entrasen, y les
es libre disponer de ellas o desviarlas, sin detrimento de los terrenos inferiores.
Nota
de Vélez al 2635: "Véase
Zachariae, §
318, nota 2".
Art. 2636. Todos pueden reunir las aguas
pluviales que caigan en lugares públicos, o que corran por lugares
públicos, aunque sea desviando su curso natural, sin que los vecinos
puedan alegar ningún derecho adquirido.
Art. 2637. Las aguas que surgen en los
terrenos de particulares
pertenecen a sus dueños, quienes pueden usar libremente de ellas y
cambiar su dirección natural. El hecho de correr por los terrenos inferiores
no da a los dueños de éstos derecho alguno. Cuando constituyen
curso de agua por cauces naturales pertenecen al dominio
público y no pueden ser alterados. (Art. sustit.por Ley 17.711).
Art. 2638. El propietario de una fuente
que deja correr las aguas de ella sobre los fundos inferiores, no puede emplearlas
en un uso que las haga perjudiciales a las propiedades inferiores.
Art. 2639. Los propietarios limítrofes
con los ríos o con canales que sirven a la comunicación por agua, están obligados
a dejar una calle o
camino público de treinta y cinco metros hasta la orilla del río,
o del canal, sin ninguna indemnización. Los propietarios ribereños no pueden
hacer en ese espacio ninguna construcción, ni reparar las antiguas que existen,
ni deteriorar el terreno en manera alguna.
Art. 2640. Si el río, o canal
atravesare alguna ciudad o población, se podrá modificar por
la respectiva Municipalidad, el ancho de la calle pública, no pudiendo
dejarla de menos de quince metros. Art. 2641. Si los ríos fueren navegables, está prohibido
el uso de sus aguas, que de cualquier modo estorbe o perjudique la navegación
o el libre paso de cualquier objeto de transporte fluvial. Art. 2642. Es prohibido a los ribereños sin concesión
especial de la autoridad competente, mudar el curso natural de las aguas,
cavar el lecho de ellas, o sacarlas de cualquier modo y en cualquier volumen
para sus terrenos. Art. 2643. Si las aguas de los ríos se estancasen, corriesen
más lentas o impetuosas, o torciesen su curso natural, los ribereños
a quienes tales alteraciones perjudiquen, podrán remover los obstáculos,
construir obras defensivas, o reparar las destruidas, con el fin de que las
aguas se restituyan a su estado anterior.
Nota
de Vélez al 2643: "L.
15,Tít. 32, Part. 3ª; L.
2,Tít. 3, Lib. 39, Digesto".. Art. 2644. Si tales alteraciones fueren motivadas por caso fortuito,
o fuerza mayor, corresponden al Estado o Provincia los gastos necesarios para
volver las aguas a su estado anterior. Si fuesen motivadas por culpa de alguno
de los ribereños, que hiciese obra perjudicial, o destruyese las obras
defensivas, los gastos serán pagados por él, a más de
la indemnización del daño.
Nota
de Vélez al 2644 y anteriores:
"Las disposiciones de los artículos anteriores son muy diversas en verdad,
de las leyes romanas y códigos publicados hasta ahora, porque en esos códigos
se declara que los ríos no navegables pertenecen a los ribereños, mientras
que en este Código los reconocemos como del dominio común". Art. 2645. La construcción de represas de agua de ríos
o arroyos se regirá por las normas del derecho administrativo.(Art.
sustit. por Ley N° 17.711).
Nota
de Vélez al 2645 original: "L.
13, Tít. 32, Part. 3ª". Art. 2646. Ni con la licencia del Estado, Provincia o Municipalidad,
podrá ningún ribereño extender sus diques de represas
más allá del medio del río o arroyo.
Nota
de Vélez al 2646: "L.L.
13 y 14,Tít. 32, Part. 3ª - L.L.
1 y 2,Tít. 3, Lib. 39, Digesto;
Cód.
Francés, artículo
640; Napolitano,
562; de Luisiana,
656; Zachariae,
§ 317. Vazeille, Prescrip.
n° 400 - Duranton, tomo
V, n° 153". Art. 2647. Los terrenos inferiores están sujetos a recibir las
aguas que naturalmente descienden de los terrenos superiores, sin que para
eso hubiese contribuido el trabajo del hombre. Art. 2648. Lo dispuesto en el artículo anterior, no comprende
las aguas subterráneas que salen al exterior por algún trabajo
del arte; ni las aguas pluviales caídas de los techos, o de los depósitos
en que hubiesen sido recogidas, ni las aguas servidas que se hubiesen empleado
en la limpieza doméstica o en trabajos de fábricas, salvo cuando
fuesen mezcladas con el agua de lluvia.
Nota
de Vélez al 2648: "Marcadé,
sobre el artículo
640 - Pardessus, Servidumbre,
n° 82 - Zachariae, §
317, nota 4". Art. 2649. Están igualmente obligados los terrenos inferiores
a recibir las arenas y piedras que arrastraren en su curso las aguas pluviales,
sin que puedan reclamarlas los propietarios de los terrenos superiores.
Nota
de Vélez al 2649: "Marcadé
sobre el artículo
640. Zachariae, la
cita anterior". Art. 2650. Los dueños de los terrenos inferiores están
obligados a recibir las aguas subterráneas que por trabajo del hombre
salieren al exterior, como fuentes, pozos artesianos, etcétera, cuando
no sea posible por su abundancia contenerlas en el terreno superior, satisfaciéndoseles
una justa indemnización de los perjuicios que pueden causarles.
Nota
de Vélez al 2650: "Aubry
y Rau, § 240 y la larga
nota n° 8. Zachariae, §
317, nota 4 - Marcadé, sobre el artículo
640 - Pardessus,
n° 82. En contra, Duranton, tomo
V, n° 166". Art. 2651. El dueño del terreno inferior no puede hacer dique
alguno que contenga o haga refluir sobre el terreno superior, las aguas, arenas
o piedras que naturalmente desciendan a él, y aunque la obra haya sido
vista y conocida por el dueño del terreno superior, puede éste
pedir que se destruya, si no hubiese comprendido el perjuicio que le haría,
y si la obra no tuviese veinte años de existencia.
Nota
de Vélez al 2651: "Pothier,
Sociedad,
n° 237 - L.
1, § 10, y L.L. 19 y 20,Tít.
3, Lib. 39, Digesto
- Aubry y Rau, §
240, n°s. 2 y 4 - Zachariae, §
317, nota 6". Art. 2652. El que hiciere obras para impedir la entrada de las aguas
que su terreno no está obligado a recibir, no responderá por
el daño que tales obras pudieren causar. Art. 2653. Es prohibido al dueño del terreno superior, agravar
la sujeción del terreno inferior, dirigiendo las aguas a un solo punto,
o haciendo de cualquier modo más impetuosa la corriente que pueda perjudicar
el terreno inferior.
Nota
de Vélez al 2653: "Cód.
Francés, artículo
640; Italiano,
536 (ahora
640) - Napolitano,
562; de Luisiana,
656. Sin embargo, el Cód. de Vaud, artículo
426, dice: El propietario superior podrá reunir sus aguas, en zanjas
o acueductos, y hacerlas correr de esta manera sobre la heredad inferior.
Entendemos, si por ese medio no se causare perjuicio al dueño del terreno
inferior. Véase Zachariae, §
317, nota 8".
Art. 2654.-
Ningún medianero podrá
abrir ventanas o troneras en pared medianera, sin consentimiento
del condómino.
Art. 2655.-
El dueño de una pared no
medianera contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas para recibir
luces, a tres metros de altura del piso de la pieza a que quiera darse luz,
con reja de fierro cuyas barras no dejen mayor claro que tres pulgadas.
Art. 2656.-
Esas luces no constituyen
una servidumbre,
y el dueño de la finca o propiedad contigua, puede adquirir la medianería
de la pared, y cerrar las ventanas de luces, siempre que edifique apoyándose
en la pared medianera.
Art. 2657.-
El que goza de la luz por
ventanas abiertas en su pared, no tiene derecho para impedir que en el suelo
vecino se levante una pared que las cierre y le prive de la luz.
Art. 2658.-
No se puede tener vistas
sobre el predio vecino, cerrado o abierto, por medio de ventanas, balcones
u otros voladizos, a menos que intermedie una distancia de tres metros de
la línea divisoria.
Art. 2659.- Tampoco
pueden tenerse vistas de costado u oblicuas, sobre propiedad ajena, si no
hay sesenta centímetros de distancia.
Art. 2660.-
Las distancias que prescriben
los artículos anteriores se cuentan desde el filo de la pared donde no hubiese
obras voladizas; y desde el filo exterior de éstas, donde las haya; y para
las oblicuas, desde la línea de separación de las dos propiedades.