Importancia de su validez aun si entre sus antecedentes figura una donación
En muchas oportunidades, el titular de un inmueble se sorprendió porque el título de propiedad, que cuenta entre sus antecedentes con una donación, fue observado por entidades bancarias o financieras al pretender utilizarlo como garantía de un préstamo hipotecario. O bien no fue considerado como título suficientemente válido para transmitir un dominio perfecto, por la calificación que de él realizó el notario elegido por el comprador para intervenir en la instrumentación de la venta del bien. Como consecuencia de ese proceder, sumado a la errónea cita de antecedentes jurisprudenciales, se ha colocado la donación como un antecedente dudoso, observable e ineficaz dentro del tráfico jurídico inmobiliario. A mi entender nada más falso, simplista y peligroso que esta conclusión. La donación es un contrato idóneo y válido ya sea para transmitir un derecho real perfecto sobre el inmueble que lo tiene como antecedente dominial, o para ser soporte del gravamen sobre el inmueble con derechos reales de garantía.
Para evaluar
El hecho de ser un antecedente distinto del contrato de compraventa no tiene que ser motivo para presumirlo de observable. La existencia de causales de revocación, precisas y concretas, legalmente establecidas en nuestro Código Civil, no tiene que ser el fundamento de su rechazo indiscriminado. Habrá que analizar con cuidado caso por caso para determinar la ineficacia del contrato de donación en el supuesto concreto. Si bien mucho se ha escrito respecto de este tema, es importante transmitir algunas de las excelentes conclusiones que sobre el tema han sido eleboradas en la XXXIII Jornada Notarial Bonaerense, celebrada en la ciudad de Mar del Plata en 2003, por parte de escribano Gastón Di Castelnuovo. En síntesis, el contenido de algunas conclusiones:
1) Las
suspicacias que caracterizan las decisiones de los establecimientos de crédito
hipotecario no pueden ser tomadas como temores fundados en hechos ciertos y
positivos como exige el artículo
1425 del Código Civil para juzgar como imperfecto el dominio.
2) En caso de que la acción prevista en el artículo 3955 del Código Civil tuviera efectos reipersecutorios, criterio que no compartimos, deberán preservarse los derechos del tercer adquirente de buena fe y a título oneroso, privilegiando la seguridad jurídica en la circulación de los títulos.
3) La mala fe del tercer adquirente de un inmueble, entre cuyos antecedentes exista una donación, no debe presumirse y consistirá en su conocimiento de que dicha donación afectaba los derechos del heredero legitimario preterido. Se exigirá del tercer adquirente la misma diligencia previa que la debida para cualquier otro título.
4) No basta presumir hipotética y eventualmente que haya existido en el momento de la donación un heredero habilitado para accionar sobre el inmueble donado en los términos del artículo 3955 del Código Civil, no basta conjeturar la posibilidad de una descendencia no probada para que pueda reivindicarse la cosa. Es indispensable que se acredite inequívoca y fehacientemente que el titular de ese derecho existe y que, mediando circunstancias particulares, pueda llegar a perturbar el dominio del adquirente.
5) En consecuencia, sólo serán observables las donaciones a terceros cuando del mismo título resulte la existencia de posibles herederos preteridos y fueran declaradas inoficiosas judicialmente.
Por Marcelo
de Hoz, del diario La Nación 4 de septiembre de 2004.